'200조 전세시장' 전체 손대기는 부담…'1주택자 규제'로 선회

'200조 전세시장' 전체 손대기는 부담…'1주택자 규제'로 선회

SeattleN
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25-09-09

무주택자 한도 축소 검토→1주택자 한도 일괄 축소

'투기 수요 잡고 실수요자 보호' 당국 취지에 부합

정부가 6.27 부동산 대출 규제 후속 조치로 '1주택 전세대출'에 대한 규제에 나섰다. 당초 무주택자를 포함한 전세대출 한도 일괄 축소, 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 적용 등 강력한 추가 규제 시행도 검토했으나 실제 규제는 임팩트가 크진 않았다.

전체 200조 원에 달하는 전세 시장에 무주택자에 대한 규제를 시행할 경우, '실수요자 피해'가 생길 수 있는 점을 고려한 것으로 보인다.

금융위원회는 지난 7일 관계부처 합동 '주택공급 확대방안' 관련 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최해 6.27 부동산 대출 규제 이후 추가 규제책을 발표했다. 투기 수요 유입이나 과도한 가계대출 증가에 따른 시장 변동성이 확대되지 않도록 대출 관리 강화 차원이다.

그간 관심을 모았던 건 6.27 부동산 대출 규제로 '6억 원'으로 제한한 주택담보대출(주담대) 이후, '전세대출'도 일괄 제한할지 여부였다.

당초 금융당국은 보증기관별로 한도가 다른 무주택자에 대한 전세대출 한도 일괄 하향 조정 등도 검토한 것으로 전해졌다. 보증기관별로 최대 5억 원까지 다양한 한도를, 일괄 하향하는 방식 등이다. 시장 상황에 따라 전세·정책대출도 DSR 적용할 수 있다는 건 정부의 오랜 방침이기도 하다.

그간 전세대출은 집값 상승의 주범으로 꼽혀왔다. 전세대출 규모는 지난해 말 기준 '약 200조 원'으로, 지난 2015년 46조 원 대비 4배 이상 커졌다. 지난 10년간 연평균 증가액은 18.5%로, 전체 가계대출 증가액 5.8% 대비 3배 넘는 속도다.

신진창 금융위원회 금융정책국장은 사전브리핑에서 "전세대출이 서민 주거 안정에 기여한 건 분명하다"면서도 "손쉬운 전세대출이 전세가를 밀어 올리고, 결국 매입가를 올리는 힘으로 작동했다"고 했다.

다만 이번 대책에선 전체 전세시장에 대한 일괄 제한은 빠졌다. 이는 실수요자들로부터 강한 반발에 직면할 가능성이 높아, 부담감에 따른 것으로 풀이된다. '주거 사다리'로 불리는 전세대출을 제한할 경우, 전세 아파트 입주가 제한돼 월세 시장으로 내몰릴 수 있는 등 실수요자 피해가 불가피하기 때문이다.

특히 '1주택자'로만 '2억 원'으로 한도를 제한한 건, '투기 수요는 잡고 실수요자는 보호'라는 금융당국의 그간 방침과 일맥상통하는 측면도 있다. 1주택자의 전세대출 한도를 제한할 경우 이른바 '갭투자' 수요도 제한될 수 있기 때문이다.

실제로 수도권 내 1주택자 중 전세대출을 받은 차주는 현재 5만 2000명 수준으로, 이 중 '약 1만 7000명'만 규제를 신규로 적용받는다. 이들은 평균 6500만 원의 대출을 줄여야 하는 것으로 집계됐는데, 단순 계산해보면 총 1조 1050억 원의 한도가 줄어든다. 전체 200조 전세 시장 규모의 극히 일부다. 당초 예상보다 '규제 강도'가 약했던 셈이다.

금융당국은 무주택자까지 포함된 규제를 검토했는지 여부에 관해선 확인이 불가하다는 입장이지만, 추가 규제에서 '무주택자'를 고려한 건 맞는다는 입장이다.

다만 전세대출 규제 검토안이 향후 시장상황에 따라 언제든지 꺼낼 수 있는 '카드'라는 점은 분명히 했다.

신 국장은 "정책모기지와 전세대출에 대해 DSR을 적용할 생각은 확고하게 가지고 있다"면서도 "DSR은 전반적인 규제로, 대출받는 모든 사람에게 영향이 있다. 상황을 보겠다는 것이며, 상황이 좋지 않으면 어쩔 수 없이 시행을 적극 검토할 것"이라고 했다.