서울 부동산 불안 근원지 '마·용·성' 규제 지역 추가 가능성

대출 한도 옥죄기 거론…토지거래허가구역은 제외 될 듯

정부가 이번 주 부동산 추가 대책을 예고했다. 이재명 대통령 취임 이후 불과 한 달 만에 내놓은 6·27 대출 규제 와 수도권 공급 대책에도 서울 집값이 좀처럼 잡히지 않고 있어서다. 서울 일부 자치구를 규제 지역으로 묶고 대출을 더 조이는 방식이 유력하다. 세제를 강화해 시장 매물을 늘리는 방안도 거론된다.

"당정, 서울·경기 일부 지역 엄중하게 모니터링"

박수현 더불어민주당 수석대변인은 12일 고위당정협의회 직후 "정부가 이번 주 내에 (부동산 추가 대책을) 발표하는 것으로 정해졌다"며 "당정은 서울·경기도 일부 지역의 시장 상황을 엄중하게 모니터링해야 할 필요성을 공유했다"고 밝혔다.

이재명 정부는 지난 6월 주택담보대출을 6억 원으로 제한하는 내용을 담은 6·27 대출 규제를 발표했다. 오는 2030년까지 공공중심으로 수도권에 13만 가구를 공급하겠다는 9·7 대책도 내놨다.

서울 집값은 정부의 각종 규제·대책에도 좀처럼 잡히지 않고 있다. 부동산R114에 따르면 6월 서울 아파트 3.3㎡당 시세는 5072만 원에서 지난달 5260만 원으로 3.7% 상승했다. 상대적으로 규제가 덜한 한강벨트에 매수가 몰렸기 때문이다. 정부의 추가 규제 이전에 매수에 동참하려는 '패닝 바잉' 현상도 집값을 밀어 올렸다. 결국 6·27 규제 발표 이후 불과 넉 달 만에 추가 규제 카드를 검토하게 됐다.

';

업계에선 규제 지역 확대를 정부의 유력한 추가 대응 방안으로 예상한다. 규제 지역 지정은 △최근 3개월간 집값 상승률 △청약 경쟁률 △매매·거래량 폭증 △분양권 거래 추이 △시장 단기 과열 등 계량 지표를 종합 평가해 이뤄진다.

현재 서울 규제 지역으로 지정된 자치구는 강남·서초·송파·용산구다. 이들 지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 삼중 규제가 동시에 적용된다. 주택담보대출비율(LTV)은 40% 제한되고 분양권 전매는 전면 금지다. 다주택자 취득세 및 양도세 중과뿐 아니라 실거주 요건 강화도 시행 중이다.

추가 규제 대상 예상 지역은 최근 집값 상승이 뚜렷한 마용성(마포·용산·성동)이다. 이들 지역은 규제가 강한 강남권 대신 한강 변 입지 특성에 따라 몸값을 날로 높이고 있다. 마포구 아파트 3.3㎡당 시세는 정부의 대출 규제 직전인 6월 4653만 원에서 9월 4798만 원으로 3.1% 올랐다. 같은 기간 용산구와 성동구의 상승률은 각각 2.7%, 3.7%다.

신고가 단지도 등장했다. 마포구 e편한세상마포리버파크의 전용 84㎡는 지난달 26억 5000만 원에 실거래 신고됐다. 직전 거래액보다 3억 원 비싼 최고가 거래였다. 지난달 성동구 서울숲푸르지오 전용 84㎡도 최고가인 22억 5000만 원에 계약됐다.

주택담보대출 1억∼2억 추가 축소 거론

추가적인 대출 규제도 유력하다. 정부는 6·27 대출 규제로 주택담보대출을 6억 원으로 제한했다. 추가로 1억∼2억 원가량 축소할 수 있다는 전망이다.

부동산 세제 강화 카드도 검토 대상이다. 김 장관도 9월 말 기자 간담회에서 "장관 입장이 아닌 인간(개인) 김윤덕의 입장으로 보유세를 늘려야 한다고 생각한다"고 말했다.

대표적으로 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율(공시가격 중 세금 계산에 실제 반영되는 비율)을 높여 세제 부담을 늘리는 방식이다.

DSR(총부채원리금상환비율)에 전세대출을 포함하는 방안도 거론된다. DSR은 대출 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비중을 말한다. 집값을 부추기는 원인 중에 하나가 전세대출이기 때문이다.

다만 토지거래허가구역 확대는 제외될 것으로 보인다. 현재 관련 지정 권한을 지방자치단체에서 국토부 장관으로 확대하는 법 개정이 진행 중이다.

박 수석대변인은 "주택시장 불안은 서민 주거 안정을 해치고 소비위축 등으로 경제 전반의 활력 저해할 수 있다"며 "주택시장 안정을 위한 근본적이고 종합적인 대책이 필요하다는 공감대를 형성했다"고 설명했다.