다주택 규제·갱신권·공급 축소가 매물 부족 부추겨

실수요 선호 지역 전세가 급등, 서민 부담 커져

서울에 이어 지방까지 전세 매물 부족 현상이 확산되면서 전국적인 전세난 우려가 커지고 있다. 특히 울산 등 일부 지역에서는 전세 매물 감소와 계약갱신청구권  행사, 신규 아파트 공급 축소가 겹치면서 내년 이후에도 전세가격 상승세가 이어질 전망이다.

지방 전세매물 급감…"다주택자 규제·갱신청구권 영향"

28일 부동산 플랫폼 아실에 따르면, 전국 주요 지방의 아파트 전세매물은 최근 3개월 새 크게 줄었다. 전남은 46.0% 감소했고, 대전(-31.4%) 광주(-20.9%) 부산(-16.3%) 대구(-14.6%) 등 대부분 지역이 두 자릿수 감소율을 기록했다.

전문가들은 다주택자 규제와 임차인들의 계약갱신청구권 행사 증가로 기존 아파트 임대 매물이 급감한 것으로 분석했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "다주택자 규제 정책으로 임대 매물 공급이 줄고, 전세대출보증 강화로 전세의 월세화 현상이 점차 확산되고 있다"며 "계약갱신청구권 사용 증가도 전세 매물 감소에 영향을 주고 있어 앞으로 전세 매물 부족 흐름이 이어질 것"이라고 진단했다.

울산 전세수급지수 4년 만에 최고치…전셋값 10개월째 상승

울산 등 일부 광역시에서는 전세난이 본격적으로 심화하고 있다. 한국부동산원에 따르면, 10월 3주(20일 기준) 울산 아파트 전세수급지수 는 113.5로, 2021년 7월 1주(116.3) 이후 최고치를 기록했다. 수급지수가 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 의미다.

지난주 울산의 주간 아파트 전세가격 상승률은 0.09%로 지방 평균(0.03%)의 세 배에 달한다. 울산 전세가격은 지난해 12월 상승 전환 이후 10개월 연속 오름세를 이어가고 있다. 구별로는 남구(0.14%)가 신정·달동의 정주여건 우수 단지를 중심으로, 북구(0.13%)는 명촌·화봉동 대단지 중심으로, 동구(0.08%)는 화정·전하동 준신축 단지가 상승세를 주도했다.

울산의 대표 대장 단지 중 한곳인 남구 신정동 문수로2차아이파크2단지(전용 84㎡) 전세가는 6억 5000만 원으로 1년 전보다 약 30%(1억 5000만 원) 상승했다. 바로 옆 문수로2차아이파크1단지는 현재 계약 가능한 매물이 전무하다.

현지 공인중개사는 "전세를 공급할 다주택자가 크게 줄었고, 대부분 세입자가 갱신청구권을 사용해 시장에 나오는 전세 매물이 거의 없다"고 말했다.

울산은 향후 신규 아파트 공급이 크게 줄면서 전세가격 상승 압력이 한층 높아질 전망이다. 시장에서는 연간 적정 신규 수요를 약 5500가구로 보고 있지만, 2025년 4200가구, 2026년 3500가구, 2027년 3200가구, 2028년 3700가구 수준에 그칠 것으로 예상된다. 이 같은 공급 축소는 중장기적으로 전세 부족과 가격 상승의 핵심 요인으로 작용할 것으로 보인다.

서정렬 영산대학교 부동산학과 교수는 "울산을 포함한 주요 지방 실수요 중심 지역에서는 수급 불균형이 해소되지 않는 한 당분간 전세가격 상승 흐름이 이어질 가능성이 높다"고 내다봤다.