작년 4분기 오피스텔 매매가격 0.56% 떨어지며 하락폭 키워

전문가들 "아파트 가격 하락에서 반등 가야 오피스텔도 반등 가능"

정부가 발표한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'(1·10 공급대책)에는 60㎡ 오피스텔 구입 시 이를 1주택에서 제외해 세제 혜택을 주는 방안이 들어 있다. 이에 최근 매매가격 하락세를 보이고 있는 오피스텔 가격의 반등을 이끌 수 있을지 이목이 집중되고 있다.

17일 1·10 공급대책에 따르면 오피스텔과 같은 신축 소형 주택(60㎡ 이하)을 구입하면 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외된다. 세제·금융 지원에서는 향후 2년간 준공되는 신축 소형주택(아파트는 제외)에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면한다.

세부적인 조건으로는 가격이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하여야 하고, 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 신축이 대상이다. 이 조건에 해당하면 100채를 사서 보유하더라도 세금 계산 시 다주택자로 보지 않는다는 의미다. 정부는 정부는 소득세법 시행령과 종합부동산세법 시행령을 다음달 중 개정할 계획이다.

이에 이번 정책이 현재 하락세가 지속되고 있는 오피스텔 가격 방어에 도움이 될 수 있을지에 관심이 모인다.

한국부동산원의 오피스텔 가격동향 조사에 따르면 작년 4분기(2024년 1월1일 기준) 전국 오피스텔 매매가격은 직전 분기인 3분기 대비 0.56% 떨어지면서 하락폭을 늘렸다. 작년 3분기의 하락률은 –0.37%였다. 서울, 수도권, 지방 모두 하락폭이 늘어났다.

서울의 경우 고금리와 관망세 확대 영향으로 주택시장 등 부동산시장이 전반적으로 둔화 양상을 보이면서 하락폭이 커졌고, 지방에서도 세종을 제외한 5개 광역시 전체에서 하락세가 심화되며 하락폭을 키웠다.

전문가들은 1·10 대책이 일정 부분은 오피스텔 가격 하락 방어에 도움을 줄 수 있을 것으로 봤지만 본격적인 반등을 위해서는 아파트 가격이 하락을 멈추고 반등해야 한다고 지적했다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 "일단 세법개정이 필요한 부분이고 자세히 보면 주택을 1채 갖고 있는 사람이 오피스텔을 구입했을 때는 취득세 감면이 되지만, 기존 주택을 팔 경우 양도세 비과세 특례혜택은 볼 수 없어서 이 제도를 활용해서 오피스텔을 구입하려는 수요가 있을지 의문이 든다"고 지적했다.

김 수석위원은 이어 "세법개정이 되더라도 현재가 고금리 상태고, 비아파트는 차익이 별로 없다는 인식이 강해서 수요 확대에는 제한적일 것"이라며 "아파트 가격이 먼저 회복돼야 오피스텔 가격 회복도 가능할 것으로 본다"고 부연했다.

여경희 부동산R114 수석연구위원도 "지금은 여전히 고금리 상황에 투자자들이 레버리지를 일으킬 만한 상황이 아니다"라며 "여기에 더해 오피스텔은 임대수익률도 기대보다 낮다는 인식이 있어서 매매에 관심을 보이는 수요가 많지 않을 것으로 본다"고 분석했다.

여 연구위원은 또 "신규 오피스텔에 대한 규제 완화 부분은 현재 오피스텔 시장에서 마이너스 프리미엄과 미분양 물량이 꽤 있는데 이를 소진하는데는 조금 도움이 될 수 있을 것으로 본다"고 분석했다.

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)은 "일정부분 오피스텔 시장 활성화에는 도움이 될 것으로 보지만 올해부터 내년까지 준공된 오피스텔만 혜택의 대상이고 기존 오피스텔에는 혜택을 주지 않아서 전체적으로 오피스텔 가격 하락 방어에는 큰 영향을 못 줄 것으로 본다"고 말했다.

아울러 "오피스텔을 건축법에서 주거용과 오피스용으로 완전히 구분하는 법개정이 이뤄져야 한다"며 "개정이 돼야 오피스로 분양을 받았다가 전입신고하면 주택수로 잡혀 졸지에 2주택가 돼버리는 소비자의 혼란을 막을 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

한편 부동산R114에 따르면 올해 오피스텔 입주 및 입주예정물량은 전국이 3만2258실이고, 서울이 3703실, 경기도가 1만1940실이다.