공실률 33%, 건물가격 절반으로 떨어져 ‘테넌트 마켓’으로 개편 전망

시애틀 다운타운의 덱스터 호턴 사무실건물이 절반 정도 비어 있다가 최근 팔렸다. 2019년 판매가격의 4분의1인 헐값이었다. 뒤이어 110년된 역사적 스미스 타워 건물도 2019년 매입가격을 훨씬 밑도는 가격에 팔렸다.

이들 오래된 건물은 물론 신축 호화 사무실건물들도 공실률이 높다. 다운타운 전체 사무실공간의 33%가 비어 있거나 재 임대를 위해 시장에 나와 있다. 2019년보다 5배 높고 대공황이 정점을 찍은 2010년보다도 2배 높은 공실률이다.

아마존 등 시애틀 다운타운에 사무실을 둔 기업체들이 재택근무 직원들의 주 3~4일 사무실 복귀를 의무화하고 있지만 실제 직원 복귀율은 8월초 기준으로 25% 늘어난 데 그쳐 코비드-19 팬데믹 이전의 40% 수준에 머물러 있다.

대다수 기업체들이 직원들의 반발을 우려해 사무실 복귀를 강력히 밀어붙이지 못한다. 전국 기업체의 80%가 직원들의 사무실 복귀를 의무화했지만 실행율은 17%에 불과하다. 출근부에 도장만 찍고 곧바로 귀가하는 직원들도 적지 않다.

직원들의 사무실 복귀가 부진하자 기업체들의 신규계약 공간도 2019년에 비해 40% 줄었다. 현재 30만 평방피트 사무실을 임대하고 있는 한 대형 법률회사는 그 절반 사이즈 건물로 이전, 직원들이 재택근무와 호텔숙박 사무실 근무를 병행토록 할 예정이다.

킹 카운티 감정국에 따르면 시애틀 다운타운의 10대 사무실 건물 가정가격은 2020~2024년 절반 정도 떨어졌다. 액수로 대략 30억달러이다. 카운티 전역에서 9만 평방피트가 넘는 사무실 건물의 감정가격은 평균 32%(150억달러 상당) 하락한 것으로 나타났다.

더 큰 문제는 최소한 시애틀 다운타운 사무실건물 13개가 내년말까지 총 10억달러가 넘는 모기지 융자액을 상환해야 한다는 점이다. 현재의 고이자율 상황에서 재융자가 어렵다는 점에서 헐값에 내놓은 건물들이 쏟아질 것으로 전망된다. 시애틀은 샌프란시스코에 이어 전국에서 융자상환 불이행으로 인한 차압위기가 두 번째 큰 도시로 꼽힌다.

일부 부동산 전문가들은 시애틀 다운타운의 사무실 건물시장이 팬데믹 이전 수준으로 회복되려면 적어도 5년 반이 걸릴 것으로 예상되지만 이미 바닥을 거의 친 것으로 본다고 말했다. 이들은 건물가격과 함께 렌트도 하락해 사무실 건물시장이 ‘테넌트 마켓’으로 전환되면서 입주자 유치경쟁이 치열해질 것이라고 말했다. 또 건물주들은 시애틀에서 밀려나간 교외지역 기업체들을 집중적으로 공략하고 건물을 아파트 등 다른 용도로 전환할 수도 있다고 전문가들은 설명했다.