한강벨트 집값 과열 조짐…국토부, 규제지역 확대 여부 고심

한강벨트 집값 과열 조짐…국토부, 규제지역 확대 여부 고심

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25-10-12

성동·마포·광진·과천·분당 등 비규제지역 '집값 릴레이' 상승

과거 풍선효과 재현 가능성…집값 급등 학습효과 경계

서울 아파트값이 4주 연속 상승폭을 키우며 비규제지역 중심으로 과열 현상이 뚜렷해지고 있다. 한강벨트와 경기 인접지역까지 매수세가 확산하면서 정부가 추가 규제지역 지정을 두고 고심에 들어갔다.

성동 0.78%·마포 0.69% '급등'…과열 조짐 뚜렷

12일 한국부동산원에 따르면, 9월 5주 차 서울 아파트값은 전주(0.19%)보다 0.08%포인트(p) 상승폭이 커지며 평균 0.27% 올랐다. 성동(0.78%), 마포(0.69%), 강동(0.49%), 광진(0.65%), 용산(0.47%) 등 비규제지역의 상승세가 두드러졌다. 과천(0.54%), 성남 분당(0.97%) 등 수도권 주요 지역도 단기간에 집값 상승세가 빠르게 번지고 있다.

전문가들은 "막차 수요가 비규제지역에 몰리면서 정부가 한강벨트 및 수도권 인접 지역을 추가로 규제지역에 포함할 가능성이 높다"고 분석한다.

현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 구다. 이들 지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 3중 규제가 동시에 적용된다. 주택담보대출비율(LTV) 40% 제한, 분양권 전매 금지, 청약 자격 강화, 다주택자 취득세 및 양도세 중과, 실거주 요건 강화 등 강도 높은 규제가 모두 시행되고 있다.

규제지역 지정은 △최근 3개월간 집값 상승률 △청약 경쟁률 △매매·거래량 폭증 △분양권 거래 추이 △시장 단기 과열 등 계량 지표를 종합 평가해 이뤄진다. 지정 절차는 국토교통부 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 장관이 지정 결정을 내리며, 이후 관보와 공보에 공고되고 관할 시·군·구 통보를 거쳐 효력이 발생한다.

다만 과거 정부의 사례처럼, 규제지역 확대가 또 다른 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 크다. 문재인 정부 시절 연이은 규제지역 지정은 주택시장 안정화를 목표로 했지만, 결과적으로 투자 수요가 인근 비규제지역으로 이동하며 가격 급등을 초래했다.

강남권 규제를 피한 자금이 강북과 경기 신도시, 재건축 단지 등으로 몰리며 비규제지역이 오히려 과열되는 '풍선효과'가 대표적이었다. 규제지역 내에서는 거래가 급감해 매물 자체가 줄었고, 실수요자와 투자자의 선택지가 좁아지는 역효과도 반복됐다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 "규제가 잦아질수록 기존 매물이 사라지는 현상이 뚜렷해진다"며 "입주 물량이 부족한 상황에서 매물까지 감소하면 가격 상승 압력이 더 커질 수밖에 없다"고 지적했다.

현재 국토부는 성급한 규제 발표를 하지 않겠다는 입장을 밝히며 시장 상황을 면밀히 주시하고 있다. 김윤덕 국토부 장관은 최근 "주택시장을 매우 심각하게 보고 있다"며 "부동산 대책은 단편적인 조치가 아닌 종합적 전략이 전제돼야 한다"고 강조했다.