스트레스 DSR 2단계 본격 시행, 부동산 '유동성' 공급 '차단'

비수도권·실수요 '피해' 우려…시장에선 "보완책 마련해야"

정부가 집값 급등세를 잡기 위한 전방위 대출 규제에 나서면서 시장 혼란이 본격화하고 있다.

특히, 일부 은행들은 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 이어 전세자금대출 문턱까지 높이면서 주택 시장으로의 유동성 공급을 차단하고 나섰다.

전문가들은 이번 대출 규제가 서울 등 수도권 집값 상승 속도에 일시 '제동'을 걸 순 있지만 추세적 상승 흐름을 하락 반전시키긴 어려울 거라고 전망한다.

◇주담대 이어 전세 대출까지 '규제'…"강남 등 시장 영향 제한적"

2일 금융권에 따르면 이번 주 시중 은행들은 수도권 주택담보대출 한도를 축소하는 등 본격적인 대출 관리에 들어갔다.

당장 지난 1일부터 시중은행 및 2금융권은 주택담보대출(주담대) 금리에 가산금리를 부과해 대출한도를 줄이는 스트레스 DSR 2단계를 본격 시행했다.

이 가운데 일부 은행은 1주택 이상 보유자에 대해 수도권 주담대는 물론 전세대출까지 중단한 상태다.

이번 조치를 두고 시장 전문가들은 서울 등 수도권 집값을 잡기에는 한계가 있을 거란 분석을 내놓는다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 "과거에 비춰보더라도 정부 대출 규제로 인한 시장 안정 효과는 3~6개월 정도였다"며 "대출 규제에 대한 시장 적응이 끝나면 강남권 등 주거 선호 지역의 집값은 다시 상승하기 시작할 것"이라고 전망했다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "대출을 조이더라도 서울 등 수도권 집값 상승을 잡을 순 없을 것"이라며 "신규 주택 공급 문제를 해결하지 않으면 추가 집값 상승은 불가피하다"고 설명했다.

이날 부동산R114에 따르면 이번달의 경우 수도권 아파트 입주 예정 물량은 총 8906가구로, 전년 동월(9760가구) 및 전월(1만 8950가구) 대비 각각 9%, 53% 줄어든 것으로 나타났다.

◇지방 집값 회복 악재·실수요 피해 우려…"추가 보완 방안 필요"

정부 의도와 달리 이번 대출 규제가 선의의 피해자만 양산할 거란 우려도 나온다.

심형석 교수는 "서울 강남 등 핵심 지역은 정부의 대출 규제에 대한 민감도가 떨어진다"며 "오히려 비수도권, 무주택자들에게 피해만 갈 것"이라고 분석했다.

그러면서 "이번 규제로 비수도권은 집값 회복 시기가 늦어지고, 실수요자는 자금 계획이 틀어질 수 있다"고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "은행권 규제가 가해지면 실수요자들의 대출 가능 총액은 줄어들 수밖에 없다"며 "1주택 갈아타기나 내 집 마련을 계획했던 무주택자들의 접근 가능한 주택 가격대도 자연스레 더 낮아질 것"이라고 전망했다.

정부의 추가 보완책이 필요하다는 목소리도 나온다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "지방에 거주하는 실수요자 입장에서 본다면 이번 대출 규제는 '역차별'"이라고 지적했다.

이어 "선의의 피해자가 발생하지 않도록 지역별 대출금리를 탄력 조정하는 등의 대안이 필요해 보인다"고 조언했다.