"대출이자 비싸고 DSR 묶여있어 규제 풀어줘도 대출문의 없어"

16억 아파트 8억 빌리면 매달 400만~500만원 이상 갚아야

"요즘 대출금리가 워낙 많이 올라서인지 대출규제가 풀려도 돈을 빌리겠다는 고객은 거의 없네요. 15억 주담대와 LTV 규제가 완화됐어도, 대출 문의는 거의 없고 영업점 분위기도 평소와 다를 게 없이 조용합니다."(시중은행 관계자)

이달부터 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 허용되고, 1주택자·무주택자의 LTV(주택담보인정비율) 상한이 50%로 완화됐지만, 아직 대출시장에선 큰 반응이 나타나지 않고 있다.

주택담보대출 최고금리가 연 8%에 육박하는 등 이자 부담이 커진데다, 집값 하방압력도 거세 규제 완화에도 차주들이 쉽사리 움직이지 못하는 상황이다. 또한 소득기준 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전해 고소득자나 현금부자가 아니면 대출을 받는 데 어려움이 있다.

2일 은행권에 따르면 '15억주담대·LTV 규제 완화' 시행 첫날인 지난 1일 은행 대출창구와 주요 대출 커뮤니티엔 규제 변화 내용에 대한 문의만 간혹 있을 뿐, 적극적인 대출 문의는 거의 없는 것으로 전해졌다.  

이달부터 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)의 LTV 상한이 주택가격과 무관하게 50%로 일원화된다. LTV는 주택 담보 대비 대출금액의 비율로, 그동안 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용돼왔다. 무주택자와 1주택자의 경우 규제지역에선 20%~50% 이하로 묶여있었는데, 이달부턴 일괄적으로 50%가 적용된다. 집값의 절반까지 대출받을 수 있다는 의미다.

또한 투기·투기과열지구 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)에 대해 그동안 금지했던 15억원 초과 아파트 주담대도 허용된다. LTV는 50%가 적용된다.

정부는 이로써 꽁꽁 얼어붙은 주택·가계대출 시장이 일부 재개될 것으로 기대하고 있으나, 시장의 반응은 차갑기만 하다. 대출·부동산 관련 커뮤니티엔 "대출 최고금리가 연 8%에 육박하는데, 고금리에 대출받아 집 사라는 얘기냐", "대출받아 집 사서 집값 떨어지면 누가 책임지나" 등의 지적이 나오고 있다.

은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 변동형 주담대 금리 상단은 연 7% 후반(연 7.722%, 1일 기준)으로 8% 진입을 눈앞에 뒀다. 신용대출, 전세자금대출 역시 금리 상단이 연 8%에 근접했다.

예를 들어 16억원의 아파트를 사기 위해 LTV 50% 상한에 맞춰 8억원 대출(40년만기, 원리금균등분할상환, 연 금리 5% 기준)을 받으면, 매월 은행에 갚아야 하는 원리금이 386만원(연간 4629만원)에 달한다. 대출금리가 6%로 오르면 원리금은 440만원(연간 5280만원), 7%일 땐 497만원(연간 5964만원)으로 불어난다.

금융업계에선 한국은행의 기준금리 추가 인상 영향으로 시중은행의 대출금리가 조만간 연 8%를 넘어선 뒤 내년 초엔 9%선도 위협할 것이란 관측이 나오고 있다. 주담대 금리가 8%를 넘어서는 건 2008년 금융위기 이후 약 14년 만의 일이다.

설상가상 집값 낙폭도 계속 확대되고 있어 차주들의 불안감이 커지고 있다. 이번 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.56% 하락했다. 2012년 5월 부동산원이 조사를 시작한 이래 4주 연속으로 역대 최대 하락폭 기록을 갈아치우고 있다. 수도권(-0.69%)과 지방(-0.43%)도 최근 규제지역 해제에도 불구하고 낙폭이 계속 확대되고 있다. 집값 하방압력이 커지면서 지난해 고점 대비 수억원 하락한 단지들이 늘어나고 있다.

LTV 규제는 풀렸으나, 소득기준 대출규제인 차주별 DSR 규제가 여전히 유지된 것도 대출 신청을 막는 요인이다. 올해 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행권 기준으로 DSR 40% 제한을 받는다. DSR은 총소득에서 전체 대출의 원리금이 차지하는 비중이다. 연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘으면 추가 대출이 막히게 된다.

LTV를 아무리 풀어줘도 소득이 적으면 완화된 대출한도를 다 받기 어렵고, 또한 대출금리가 오르면 이자부담이 커짐과 동시에 대출한도는 더욱 줄어들게 된다.

은행 관계자는 "현재 DSR 규제와 고금리 상황을 볼 때 대출규제가 풀려도 혜택을 보는 사람은 부유층이나 기존 주택을 보유한 일부 갈아타기 수요에 국한될 것"이라며 "요즘 대출이자가 워낙 비싸고, 집값 조정국면도 심화한 상황이라 지난해처럼 가계대출이 다시 급증하는 현상이 나타나긴 어려울 것"이라고 말했다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)