다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 확정…내년 5월9일까지 유지

장기보유특별공제 등 시기 계산 필요…일시적 2주택자도 요건 완화

한국에서는 집이 몇 채 있어야 다주택자가 될까요. 최근 국토연구원에서 약 7000가구를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 48.3%가 3채, 44.2%가 2채라는 답변을 했다고 합니다. 절반은 3채부터 세 부담을 높여야 한다고 생각했다는 의미인데요.

원희룡 국토교통부 장관은 최근 기자간담회에서 "다주택을 보유한 이유로 공급자로서의 역할을 고려하지 않고 주택 수로 획일적으로 규제하다보니 부작용이 크다"며 다주택 기준을 주택 수로 봐서는 안된다는 입장을 보이기도 했습니다.

그만큼 다주택자의 세 부담에 대한 국민적 관심이 높고 양도를 계획 중인 다주택자라면 특히 고민이 많을텐데요. 이번 백서는 다주택자 세 부담 완화에 대해 다뤄보려 합니다.

윤석열 정부는 취임 첫날부터 부동산 세제 정상화에 나선다며 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제 조치를 시행했습니다. 지난 26일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안을 확정했으며 2023년 5월 9일까지 유지합니다.

기존 소득세법에서는 조정대상지역의 집을 팔면 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택자는 30%p를 더했습니다. 지방세까지 포함하면 세율이 82.5%까지 올라가는데요.

기획재정부의 예시를 보면 2주택자가 조정대상지역의 주택 1채를 10억원에 산 이후 10년 동안 보유하다 15억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야합니다. 개정안을 적용하면 양도세가 2억7310만원에서 1억3360만원으로 줄어 약 1억4000만원을 아낄 수 있습니다.

여기에 양도세 중과유예 기간에는 보유 기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제도가 적용됩니다. 3년 보유 시 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 늘어 15년 이상 보유에는 최대 30%를 적용할 수 있습니다.

그렇기에 양도 시기를 파악하는 것도 중요합니다. 앞서 말한 장기보유특별공제가 적용되는 시점을 봐야겠지요. 예컨대 2019년 5월 27일에 산 아파트의 잔금을 2022년 5월 29일에 받으면 보유기간이 만 3년이 돼 장특공제를 받을 수 있습니다.

또 양도세가 그 해 발생한 양도차익을 모두 합산한다는 점을 고려하면 잔금을 받는 시기에 따라 적용하는 기본세율 구간이 달라질 수 있습니다.

단순하게 양도차익이 5000만원인 집 두 채를 올해 모두 잔금을 받는다면 1억5000만원 이하의 세율인 35%가 적용되지만 나눠서 받는다면 각각 8800만원 이하 세율 24%를 적용할 수 있습니다. 물론 실제로는 주택의 가격이 다르고 상황도 다르다는 점을 고려해야 합니다.

개정안으로 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 보유 및 거주기간 재기산제도도 폐지됐는데요. 주택을 실제 보유하고 거주한 기간으로 비과세를 적용하기 때문에 1주택을 남기고 나머지를 모두 양도한 후 비과세 적용을 위해 2년을 추가로 보유·거주할 필요가 없는 셈입니다.

조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세 요건도 완화돼 종전, 신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택을 2년안에 양도하면 되며 세대원 전원이 신규주택에 입주할 필요도 없어졌습니다. 이사로 인해 전세를 끼는 방법 등으로 2주택자가 되어도 종전 주택을 2년 안에 팔면 세금을 면제받을 수 있습니디.

다만 현 정부에서 다주택자에 대한 퇴로를 마련해 주택공급을 유도한다면 야당인 더불어민주당은 세제를 강화하는 방식을 추진할 것으로 보이는데요.

현재로서는 야당이 지난주 발표한 종부세법 개정안에서 공정시장가액비율에 대한 우려가 이어지고 있습니다. 공정시장가액비율은 재산세와 종부세를 더한 보유세를 결정하는 지표로 기존에는 대통령령에 따라 일정 범위 내에 탄력운영이 가능했습니다.

이를 폐기하겠다는 것이 야당의 입장이며 여당은 반발하는 상황입니다. 다주택자에 대한 과세기준이 6억원에서 11억원으로 올라도 공제금액 기준이 6억원에 머물면 결국 11억원 이상부터는 공정시장가액비율 폐지로 높은 세 부담이 유지된다는 해석인데요.

결국 이 문제는 돌고 돌아 다주택자를 어떻게 규정하는지에 따라 의견이 엇갈릴 수밖에 없습니다. 매매 시기를 생각 중인 다주택자의 고민도 깊어질 것으로 보입니다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)