부동산 문제는 국민의 역린이다. 지난 3월9일 대선은 그 역린을 건드린 결과였다. 5년 만에 정권이 바뀌었다. 문재인 정부 5년 동안 전국 아파트 가격은 평균 74% 급등했다. 

2030세대는 치솟는 부동산에 올라 타 '내 집 마련'의 꿈을 잡으려 했다. '영끌'(영혼까지 끌어올린 투자), '빚투'(빚내서 투자)까지 등장했으나 여기저기서 "벼락거지가 됐다"는 한숨소리가 나왔다. 

윤석열 당선인은 민심이 돌아선 부동산 정책과 각을 세워야 했다. 문재인 정부는 부동산을 잡기 위해 대출 빗장을 바짝 조였다. 대표적인 것이 '주택담보인정비율'(LTV)과 '총부채원리금상환비율'(DSR)을 통한 대출규제였다. 

LTV란 지역별로 주택 담보 대출을 받을 수 있는 비율이다. 시가 5억원짜리 주택을 담보로 LTV 70%가 적용된다면 대출 가능 금액은 3억5000만원인 셈이다. 현재 LTV는 지역별로 40~60% 차등 적용되고 있다.

DSR은 연소득 대비 전체 금융대출의 원리금 상환액 비율이다. 비율이 높을수록 대출 한도가 커지는데 현재 1금융권은 총대출액이 2억원 이상이면 DSR을 40%로 제한하고 있다. 

애초 금융권에서는 윤 당선인이 LTV와 DSR를 모두 상향해 대출규제를 완화할 것으로 전망했다. 그러나 인수위원회는 LTV는 완화하되 DSR을 그대로 두는 방안을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다.

여기에 윤석열 정부의 '딜레마'가 있다. LTV 완화만으로 규제 완화의 실효성을 기대하기 어렵기 때문이다. LTV 혜택을 받을 수 있는 이들 대부분 고소득자로 예상된다.특히 요즘같이 금리인상 시기에 DSR를 그대로 두면 대출한도는 오히려 감소한다.

예를 들어 연봉이 5000만원인 차주가 DSR 40%를 적용 받는다면 연간 원리금상환액은 2000만원(월 167만원) 이내로 제한된다. 대출금리가 연 4%인 경우 최대 3억5000만원까지 대출을 받을 수 있지만 금리가 연 5%로 1%p 오르면 대출한도는 3억1000만원으로 4000만원 줄어든다.

공약 이행이 목적이라면 LTV는 물론 DSR도 풀어야 한다. 인수위에서도 이 점을 모르지 않을 것이다. 그러나 그러기 쉽지 않은 이유가 있다. 대출규제와 금리인상으로 가계대출 증가세가 겨우 잡히기 시작했기 때문이다. 

한국은행의 '2022년 3월중 금융시장 동향'에 따르면 지난달 말 기준 은행권 가계대출 잔액은 1059조원으로 한 달 전보다 1조원 줄어들었다. 2004년 관련 통계 작성 이후 최대 감소폭이다.

이런 상황에서 급격한 대출 완화는 가계대출을 폭증시킬 수 있다. 한국경제 뇌관인 가계대출은 부동산 시장과 직접 관련 있다. 대출완화로 부동산 시장에 '수요 증가 시그널'까지 주면 집값이 껑충 뛸 수 있다는 의미다.

윤 정부가 규제완화 실효성을 내겠다면 DSR를 풀어야겠지만 시장 리스크를 최소화하는 방안을 반드시 마련해야 한다. 부동산 시장을 자극하지 않는 방향으로 대출규제완화를 검토해야 하는 것이다. 무리하게 공약을 이행하려다 '국민 역린'을 건드리면 정권 초기부터 국정운영에 큰 부담으로 작용할 수 있다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)