직방 1035만건 분석…투자 기대감 떨어져, 2017년 18%차이 이후 둔화

'30년 이상 구축' 경기·부산·서울 높고 광주·세종·대전·충북 10% 낮아

6년 전 일반아파트보다 18% 높았던 서울 구축 아파트값이 올해 4%대까지 둔화된 것으로 나타났다. 정부의 재건축 규제가 구축 아파트의 투자가치에 영향을 미쳤다고 분석한다.

18일 직방이 2011년부터 2022년까지 총 1035만3156건의 거래를 분석한 결과 서울 신축 아파트값은 일반 아파트값 대비 최근 10년간 30~40%를 웃돌았으며 올해엔 약 38% 높은 것으로 나타났다.

2010년대 초반 10~20% 더 높았던 신축 아파트의 전셋값도 2017년 이후엔 일반 아파트에 비해 30% 이상 차이를 보였다.

올해 구축 아파트값(30년 이상)도 일반보다 4%가량 높은 가격을 나타냈지만 전셋값은 21% 더 낮게 형성됐다.  

매매시장에서 구축과 일반 아파트의 가격 차는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화 등의 규제로 2017년 18%를 기록한 이후 둔화되고 있다. 특히 2020년엔 1% 차를 기록했다.

지역별 신축 아파트값은 전북, 울산, 대전에서 일반 아파트에 비해 60% 이상 높았다. 거의 모든 시도에서 유의미한 신축 아파트 선호현상이 포착됐다.

다만 세종시의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중돼 이를 고려하면 신축과 일반 아파트의 유의미한 가격 차는 없었다.

올해 구축 아파트값은 지역마다 다른 양상을 보였다. 우선 경기, 전북, 부산, 서울 등 4곳에선 구축 아파트값이 일반보다 우세했다.

대구 및 제주에선 큰 격차가 없었고 나머지 시도에선 구축 아파트의 가격이 더 낮았다.

특히 전남, 광주, 대전, 세종, 충북은 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 떨어져 뚜렷한 불호현상을 나타냈다. 이 지역들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 미약해 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 보인다.

또 재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경남을 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성했다.

직방 관계자는 "2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비해 유의미하게 하락하는 경향이 나타났다"며 "이는 규제정책의 영향으로 재건축 기대심리로 인한 매매가 상승 정도는 상대적으로 줄어든 것"이라고 분석했다.

그는 "따라서 재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 살펴봐야 한다"고 덧붙였다.

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