2018~2022년 공동주택 공시가격 상위 10곳 흐름 분석

키워드는 용산·고급아파트…강남위주 지형에 변화조짐

올해 공동주택 공시가격 산정이 마무리되는 분위기입니다. 주택 소유자와 지방자치단체로부터 의견을 받고 공시를 앞두고 있는데요. 문재인 정부가 산정하는 마지막 아파트 공시가격입니다.

차기 정부에서 많은 변화가 예상되는 만큼 집값 변동을 주도하는 중심지의 흐름을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 지금껏 집값 상승세는 강남3구에서 주도하는 경우가 많았기 때문인데요. 그래서 이번 백서는 문 정부 5년의 공시가격을 통해 '부촌의 흐름'을 살펴보려 합니다.

◇강남3구 아성 무너뜨린 '용산'…공시가격 상위 10곳에서 3곳 수성

지난 5년의 공시가격에서 가장 눈에 띄는 점은 용산이 전통적인 부촌 '강남3구'의 아성을 무너뜨리고 있다는 사실입니다. 전국 상위 10위권에 걸치던 용산은 어느새 3곳이나 이름을 올렸습니다. 이는 강남3구와 비슷한 비율인데요.

국토교통부가 2018년부터 2022년까지 발표한 공동주택 공시가격을 보면 용산이 2위로 치고 올라온 것이 올해가 처음은 아닙니다.

이미 2018년에 발표한 공시가격을 보면 용산 '한남더힐'이 54억6400만원으로 고 이건희 삼성전자 회장의 '서초 트라움하우스 5차'에 이어 2위를 차지한 것을 볼 수 있습니다. 그럼에도 상위 10곳 중 7곳은 강남3구가 차지했습니다.

비슷한 흐름은 2020년까지 이어지며 트라움하우스 5차와 한남더힐이 양강을 이뤘지만 강남3구의 강세가 뚜렷해지며 8곳을 수성하게 됩니다. 용산이 2곳 내지는 1곳만 이름을 올리고 성수, 부산 등이 가끔씩 등장하며 사실상 강남3구의 강세가 이어지는 흐름이었는데요.

이 기간동안 한남더힐은 65억6800만원까지 오르며 기존 강남3구에 비해 가파른 상승세를 보이는 것도 특징입니다.

공시가격 현실화 로드맵이 적용된 2021년부터는 보다 뚜렷한 변화가 나타납니다. 배우 장동건·고소영 부부가 사는 것으로 유명세를 치른 강남 '더펜트하우스청담'(PH 129)이 163억2000만원을 기록하며 압도적인 1위를 차지하고 한남더힐이 6위까지 내려앉은 것인데요. 전통의 부촌으로 꼽히는 두 곳이 자리를 내주게 됩니다.

이어 올해는 그룹 방탄소년단의 멤버 RM·지민, 장윤정 등이 소유한 것으로 알려진 용산 '나인원한남'을 필두로 '파르크한남', 한남더힐이 2위부터 4위를 차지합니다. 강남3구는 1위를 제외한 나머지 자리를 내주며 점유율에서도 5곳으로 쪼그라듭니다.

© News1 윤주희 디자이너

◇단독주택에서 고가아파트로 흐름 변화…용산 시대 '주목'

한편으로는 과거와 달리 고가주택이 아파트에서 나온다는 점도 흥미를 끕니다. 부촌이라면 대체로 성북동, 평창동을 떠올리는 분들이 많을 것입니다. 아파트보다 넓은 면적을 차지하며 정원이 딸린 단독주택이 대부분입니다. 

그러나 최근 5년 간의 공시가격 상위 10곳에서는 고급 아파트의 가치가 높아지는 것으로 보입니다. 트라움하우스 5차와 간간이 등장한 한남동의 연립주택을 제외하면 전부 아파트로 구성됐습니다. 연립주택은 1동당 연면적이 660㎡(199평)를 초과하는 4층 이하의 공동주택을 말합니다.

다세대 아파트 단지의 선호도가 높아지며 대형 건설사가 나선 것도 관련이 있어 보이는데요. 더펜트하우스청담은 현대건설, 나인원한남은 롯데건설, 한남더힐은 대우건설·금호건설 등이 시공했습니다.

또 윤석열 대통령 당선인이 용산 집무실 시대를 공언하며 용산 전체로 볼 때는 부동산 호재로 자리 잡았는데요. 기존에도 재개발 및 한강변 35층 룰 폐지로 집값이 상승할 것이라는 예상이 많았습니다. 용산 지역이 계속해서 강세를 이어나간다면 부촌으로 자리 잡는 것도 시간문제가 되겠지요.

종합해보면 앞으로의 부촌은 용산의 고가 아파트라는 인식이 자리 잡을 수 있겠다는 생각도 듭니다. 결국 차기 정부에서 공시가격을 어떻게 손보고 시장에 어떤 영향을 미칠지 잘 살펴봐야겠습니다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)