정부·서울시 '재건축' 방점…리모델링 조합 해산 갈등

시공사 구하기도 난항…"정책 쏠림 현상, 또 다른 리스크"

"4~5년 전만 해도 재건축이 사실상 불가능하니 '리모델링' 붐이 일었는데, 분위기가 이렇게 바뀌었네요."

정부와 서울시가 재건축 규제 완화에 나서면서 리모델링 추진 단지가 이제라도 재건축으로 전환하자며 주민 갈등이 불거지고 있다. 

26일 서울시 등에 따르면 현재 서울 도심 내 리모델링을 추진하는 단지 총 76곳 중 23곳은 연내 의무적으로 총회를 열고 조합 해산 여부를 정할 예정이다.

2020년 개정된 주택법에 따르면 조합 설립 이후 3년 내로 사업계획승인을 받지 못한 경우 총회 의결을 거쳐 조합 해산 여부를 결정해야 한다.

조합 설립 후 3년 내 사업계획승인을 받는 경우가 많지 않다 보니 그동안 '조합 해산'은 특별한 사유를 제외하고는 형식상 안건으로 처리됐으나, 최근에는 재건축 규제가 크게 완화되면서 리모델링 조합을 해산하고 재건축으로 전환하자며 주요 안건으로 추진하는 모습이다. 

서울 성동구 응봉대림1차는 2007년 리모델링 조합을 설립했지만, 15년 넘게 사업이 진척을 보이지 않으며 2022년 재건축 추진준비위원회를 꾸렸다. 최근 정비계획 수립과 정비구역 지정 등을 위한 협력업체 선정 입찰공고를 내며 재건축 추진에 본격적으로 나섰다.

한 업계 관계자는 "응봉대림1차의 용적률은 208%로, 재건축을 추진해도 사업성이 괜찮은 편"이라며 "바로 앞에 학교도 위치하고, 한강과 성수동과 인접해 입지도 좋다"고 말했다.

다만 재건축 조합을 설립하기 위해서는 리모델링 조합을 해산해야 하는데, 이 과정에서 갈등이 불거질 수 있다는 관측도 나온다.

강남구 대치2단지는 리모델링 조합 해산을 본격 추진하면서 한창 논란이다. 대부분 조합원이 재건축 전환을 희망한다며 해산 총회를 소집하려고 나섰지만, 조합장이 해산 총회 소집을 거부하고 있어 강남구청에 단체 민원을 넣었다.

지난 23일에도 강남구청과 면담을 갖고 "식물 상태에 빠진 리모델링 조합을 직권 해산해달라"고 촉구하기도 했다.

일각에서는 조합이 해산할 경우 그동안 시공사로부터 받아 사업비 등으로 활용한 대여금을 조합원들이 부담해야 하는데, 이 과정이 평탄치 않을 것이라고 전망한다.

실제 송파구 거여1단지는 지난해 3월 리모델링 추진위원회를 해산했는데, 수억원에 달하는 사업비를 조합원들이 부담하게 돼 논란이 된 바 있다.

가뜩이나 대형 건설사들의 '옥석 가리기' 수주가 뚜렷한 데다, 정부의 정책 기조 또한 리모델링 보다 재건축에 방점을 찍으며 리모델링 시공사를 구하기는 더 어려워질 것으로 보인다.

송파구 풍납동 '강변현대'는 1년6개월간 시공사를 구하지 못해 조합 해산 검토에 들어갔다. 서초구 '잠원 현대 훼밀리'와 영등포구 문래동 '현대3차', 서대문구 '홍제 한양' 등도 규모가 작고 공사 난도가 높아 시공사를 구하기 애를 먹고 있다.

한 정비업계 관계자는 "4~5년 전 재건축 문턱이 너무 높고 준공된 지 30년이 안 된 아파트들이 면밀한 사업성 분석 없이 '리모델링 붐'에 편승한 측면이 있다"며 "기존 평형이 최소 25평은 돼야 리모델링을 해도 이점이 있다"고 말했다.

다만 "용적률과 세대수 등을 고려해 재건축으로 전환이 불가능한 리모델링 단지들도 분명히 있다. 정권이 바뀔 때마다 주요 정책이 재건축, 리모델링 중 한쪽으로 쏠리면 또 다른 리스크가 될 뿐"이라며 "정책적 균형이 필요하다"고 강조했다.