로이터, 컨트리가든 사태 관련 4문4답

중국에서 또 다시 부동산 뇌관이 터질 위험이 커졌다. 차이나 에버그란데(헝다그룹)의 채무 불이행 이후 2년 만에 컨트리가든이 (비구이위안) 새로운 파산 전염공포를 촉발했다.

컨트리가든은 올해까지 중국 최대 부동산 개발업체였고 한때 재정적으로 건전한 기업으로 여겨졌다는 점에서 중국 부동산 위기가 더 심각해질 수 있다는 우려가 크다. 다음은 로이터가 이번 사태를 질문과 답변식으로 풀어본 기사를 정리한 것이다.

◇ 컨트리가든 사태 앞으로 어떻게 될까?

컨트리가든은 중국 주택판매의 40%를 차지하는데 대부분 사유지를 개발했다. 컨트리가든의 채무불이행으로 일단 분양자들이 구매한 주택을 제때 완공받지 못하고 하청업체들은 공사대금을 받지 못할 위험에 놓였다.

게다가 컨트리가든의 채권을 매수한 금융기관과 신탁금융 뿐 아니라 연계된 자산관리상품을 구입한 일반인까지 피해를 볼 위험이 있다.

컨트리가든의 역외 채권은 액면가 1달러당 최대 10센트도 안되는 낮은 가격에, 주식 가격 역시 90% 넘게 추락하며 거의 종잇조각이 되기 일보직전이다. 투자자와 채권자가 중국 부동산부문을 극도로 기피하며 주식과 채권 시장 모두 남아 있는 유동성이 거의 없다.

게다가 중국에서 주택 판매가 이미 매우 약한 상황에서 부채 위기는 부동산 시장은 물론 더 광범위한 경제 전반의 회복 전망에 불확실성을 더할 수 있다.

국제신용평가업체 S&P는 컨트리가든이 공식적으로 디폴트할 경우 중국 부동산 시장전망을 'L'자형 회복에서 '하강 계단'으로 조정할 수 있다고 경고했다.

컨트리가든이 현금 조달을 위해 파격할인가로 주택을 팔면 많은 지역에서 주택 가격이 더 큰 하방 압력을 받을 위험도 있다. 또 지방 정부가 컨트리가든이 주택건설을 완공하고 완공된 주택을 인도할 수 있도록 분양 자금을 제3자에 예치하는 '에스크로' 계좌를 더 강화할 수 있다.

그러면 결국 부동산 업계 전반이 더욱 강한 압박을 받고 국유 개발사들 사이에서도 추가적인 디폴트가 이어질 수 있다.

◇ 헝다와 어떻게 다른가?

컨트리 가든의 급격한 재정난은 시장에 큰 충격을 주지는 않았다고 로이터는 평가했다. 대부분의 민간 건설사들은 이미 채무 불이행 상태였기 때문이다. 하지만 이번 사태는 부동산 시장과 경제가 훨씬 악화한 상태에서 발생했다는 점에서 문제다.

컨트리 가든의 총 부채는 1조4000억 위안(1917억 달러)으로 세계에서 가장 부채가 많은 개발업체인 에버그란데의 59% 정도다. 하지만 중국 전역에 걸쳐 진행중인 건설 프로젝트는 3121개에 달하는 데 에버그란데의 800개에 비해 훨씬 많다.

에버그란데는 채무 불이행 당시 이미 파산 상태였지만 현재 컨트리 가든은 여전히 부채보다 자산이 더 많다. 하지만 컨트리 가든이 대규모 재고를 상각해야 할 경우 파산할 수 있고 시간이 지남에 따라 자산 가치가 하락하면 자본이 마이너스가 될 수 있다고 애널리스트들은 경고했다.

◇ 시스템적 위험은 없나?

이번 주에 주요 신탁 회사인 중롱 인터내셔널 트러스트(Zhongrong International Trust Co)가 투자상품에 대해 지불 불능상태가 됐고 3조 달러 규모의 그림자 금융 부문이 부동산 부문에 노출된 점이 재부각됐다.

신평사 무디스에 따르면 건설사들의 채무불이행이 늘면서 중국 은행의 부실 대출 비율이 2020년 1.9%에서 2022년 말 4.4%로 이미 상승했다.

중국이 건설사 한 곳의 파산으로 더 광범위한 금융 붕괴로 이어지는 '리먼 모멘트' 직전이라는 공포는 지나치다는 애널리스트들의 전언을 로이터는 전했다.

일반적으로 지난 몇 년 동안 금융 기관의 부동산 부문에 대한 노출이 감소했기 때문이라는 설명이다.  

하지만 중국의 부동산 부문은 전 세계 신규 주택 판매 및 주택 건설의 절반 이상을 차지하며, 시장 가치가 약 62조 달러에 달하는 세계에서 가장 큰 자산군이다.

다음으로 주목해야 할 부문은 부동산 수입에 의존하는 지방 정부가 부채를 어떻게 관리하고 있는지라고 로이터는 지적했다.

국제통화기금(IMF)에 따르면 중국 지방정부 금융기관(LGFV)의 총 부채는 66조 위안에 달하는 것으로 추정된다.

◇ 중앙 정부가 개입할까?

중국 집권 공산당의 최고 의사 결정 기구인 정치국은 7월 말 성명에서 부동산 정책을 적시에 조정하겠다고 약속하면서 자주 반복되는 "주택은 투기가 아닌 거주를 위한 것"이라는 문구를 생략했다.

정치국 성명에 힘입어 중국 부동산에 투기 부양책이 쏟아질 것이라는 기대감이 컸다. 하지만 아직까지 과감한 부양책은 발표되지 않았고 실현될지에 대한 전문가 의견도 분분하다.

지금까지 중국 중앙정부는 국가적 수준에서 구제금융을 자제해왔기 때문에 앞으로 몇 주 안에 경기 하강을 막기 위한 과감한 조치가 나올 것이라는 기대감은 여전하다.

그러나 일부 애널리스트들은 중국이 주택 시장에 대한 지원과 부채 억제 사이에서 균형을 유지하면서 사용할 수 있는 정책 도구를 찾기 쉽지 않을 것이라고 지적한다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)