급매물 쏟아져도 '그림의 떡'…금리 올라 대출한도 2억 '뚝'

주택담보대출 금리 상단이 연 7%를 넘어서는 등 은행 대출금리가 가파르게 오르면서, 차주들의 이자부담이 불어남과 동시에 대출한도는 대폭 쪼그라든 것으로 나타나 대출·부동산 시장의 추가 위축이 불가피할 전망이다.


23일 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·농협은행 등 5대 은행의 변동금리 주담대 금리는 21일 기준 연 4.59~7.10%로 상단이 연 7%를 넘어섰다. 주담대 고정금리(최고 연 7.376%)에 이어 변동금리마저 연 7%를 돌파하면서, '주담대 7%' 시대에 진입했다.


대출금리가 급등하면서 차주들의 이자 부담은 많게는 2배 가까이 늘어나게 됐다.


불과 1년 전만 해도 5대 은행의 주담대 변동금리의 경우 연 3% 중반에서 5% 초반대에 형성돼 있었다. 예를 들어 지난해 금리가 본격적으로 오르기 전 4억원을 연 3.5% 금리(30년 만기, 원리금균등 조건)로 빌린 경우 대출 초기 월이자 부담은 115만원이었다. 원금을 합친 원리금은 180만원 정도였다. 그러나 대출금리가 연 7%까지 오르면 월이자는 230만원으로 2배 늘어난다. 원리금까지 더하면 은행에 매월 270만원가량을 갚아야 한다.


한편 금리가 오를수록 차주별 대출한도는 큰 폭으로 줄어들고 있다. 올해부터 강화된 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문이다.


차주별 DSR 규제 하에서는 금리가 오르면 대출한도는 자동으로 줄어들게 된다. DSR은 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금상환액 합계가 연소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 금융당국은 올 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없게 제한하는 DSR 3단계 규제를 시행하고 있다.


예를 들어 연봉이 6000만원인 차주는 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 2400만원(월 200만원)을 넘을 수 없다. 대출금리가 연 3.5%일 땐 최장 40년 만기를 적용하면 주담대를 최대 5억1500만원까지 받을 수 있다. 그러나 금리가 연 5%로 오르면 대출한도는 4억1500만원으로 1억원이 줄어들고, 최고금리인 연 7%로 뛰면 대출한도는 3억2000만원으로 2억원 가까이 줄어들게 된다.


금리 인상 기조는 내년까지 계속될 전망이어서 이자 부담은 커지고 대출한도는 갈수록 줄어드는 상황이 당분간 지속될 것으로 보인다.  


금융권에선 주담대 금리가 연내 8%를 돌파할 것이란 관측도 나온다. 미국이 3연속 '자이언트 스텝'(기준금리를 한 번에 0.75%p 인상)에 이어 추가 금리인상을 예고하면서, 한국은행도 이달에 이어 11월에도 한 번 더 '빅스텝'(기준금리를 한 번에 0.5%p 인상)을 밟을 가능성이 커졌기 때문이다.


이에 따라 가계대출 시장과 부동산 시장의 추가 위축도 불가피할 전망이다.


5대 은행의 올해 8월까지 주담대 신규 취급액은 39조8033억원으로, 지난해 같은 기간(59조6872억원)보다 33.3% 줄어든 것으로 집계됐다. 올해 1~8월 서울 아파트 거래량은 2006년 조사 이래 최저 수준으로 떨어졌다. 현재도 서울·수도권을 중심으로 가격을 수억원 낮춘 급매물이 등장하고 있으나, 매수세는 뜸한 상황이다.


금융권 관계자는 "금리가 워낙 올라 이자부담은 커지고, DSR 규제로 대출한도는 쪼그라들면서 급매물이 나오더라도 거래가 되기 어려운 상황"이라며 "당분간 주택시장 거래절벽과 가계대출 감소 현상이 심화할 것으로 예상된다"고 말했다.


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