시장 급랭에 경착륙 대비 필요성↑…'15억 주담대 금지' 완화 도마 위로

"이사·상급지 이동으로 거래량 늘 것" vs "DSR·금리 부담에 효과 제한적"

정부가 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 금지 조치를 해제하는 방안을 검토하는 것으로 알려지면서 역대급 거래절벽이 해소될까 관심이 모인다. 업계에서는 실수요자를 중심으로 서울 고가 아파트 밀집지 수요가 되살아날 것으로 예상했지만, 대출 규제와 이자 부담이 극심해 효과는 제한적일 것이란 전망도 함께 내놨다.

5일 일부 언론 보도에 따르면 기획재정부, 금융위원회, 국토교통부는 추석 연휴 이후 부동산관계장관회의를 열어 부동산 대출 규제 완화를 포함한 부동산 시장 정상화 방안을 논의한다. 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 금지 폐지도 논의 대상이 될 것으로 예상됐다.

다만 기재부는 설명자료를 통해 "시장 상황, 주택 수급 여건 등을 종합적으로 고려하며 부동산 제도의 질서있는 정상화를 추진하고 있다"면서도 "정책 과제 및 발표 일정 등에 대해선 관계부처 협의가 이뤄지거나 결정된 바가 전혀 없다"며 선을 그었다.

하지만 업계에서는 정부가 급감한 주택 수요를 떠받치기 위해 대출 규제를 완화할 것으로 기대하고 있다. 최근 부동산 경기가 급랭하면서 서울을 중심으로 역대 최악의 거래 가뭄이 찾아온 상황이다. 이에 부동산 시장 경착륙에 대비해야 한다는 목소리가 힘을 받고 있다.

한국부동산원 조사 결과 서울 아파트 매매수급지수는 지난주(8월29일 기준) 81.8로 하락해 약 3년2개월 만에 최저치를 기록했다. 매매수급지수는 기준선인 100보다 낮으면 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다. 그 결과 서울의 7월 아파트 거래량은 640건으로 지난해 동월(4679건) 대비 86.3% 줄었다.

15억원 초과 주담대 금지가 폐지되면 서울을 비롯한 고가 아파트 밀집지 수요가 일부 되살아날 것이란 관측이 나온다. 직방 조사 결과 최근 3년(2020년~2022년 9월5일) 계약일 집계 기준으로 아파트 거래 가격대별 거래 비중을 살펴보면 15억 초과 거래 비중이 서울은 12.4%, 수도권 2.9%, 전국 1.3% 비중으로 나타났다.

한 부동산 업계 관계자는 "서울 아파트 중위 가격이 12억원까지 오른 상황이라, 집을 넓히거나 학군지 등으로 이사를 가야 하는 실수요자들에겐 15억원 대출 금지가 장벽으로 작용했을 것"이라며 "이들을 중심으로 대기 수요가 해소되면 꽉 막힌 거래량도 일부분 늘어날 것으로 예상한다"고 말했다.

다만 15억원 규제를 푼다고 해서 예전과 같은 투자 열풍이 불어닥치긴 어렵다는 전망이 나온다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%로 제한돼 대출 한도가 크게 줄어든 탓이다. 여기에 잇단 금리 인상으로 이자 부담이 커지고, 고점 인식까지 겹치면서 매수세가 크게 위축됐다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 "이자 부담에 민감한 시기이기 때문에 수요가 늘긴 어려운 환경"이라며 "따라서 15억원 이하의 아파트 호가를 올려 매물이 나와도 거래가 활성화되기 어려워 시장에 미치는 영향은 제한적"이라고 분석했다.

함영진 직방 데이터랩장도 "주담대 여신은 소득대비 상환능력을 판단하는 DSR이 적용되고 있다"며 "최근 대출금리 인상과 집값 고점인식, 매수 위축으로 주택거래가 크게 위축된 상태라 단기적으로 이로 인한 거래 증가나 가격 상승 효과는 제한적"이라고 판단했다.