집값상승에 새로 종부세 과세대상 될뻔한 6.9만 1주택자 빠져

2주택 이상이면 세부담 완화 혜택 없어 그대로 납세해야

정부가 공동주택 공시가격을 1세대 1주택자에 한해 지난해 수준으로 동결하기로 하면서 1주택자의 올해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 크게 낮아질 것으로 보인다.

다주택자도 올해 6월까지 보유한 집을 정리해 1주택자가 되면 작년 공시가를 기준으로 세금을 매긴다. 다만 이후로도 2주택 이상 다주택자라면 세부담이 급증할 전망이다.

정부부처가 전날(23일) 합동발표한 1세대 1주택자 보유세 부담완화 방안을 살펴보면, 정부는 올해 1세대 1주택자의 보유세 산정 때 지난해 공시가격을 활용하기로 했다.

1주택 실수요자라면 올해 공시가격이 올랐어도 '과표동결 효과'로 지난해와 유사한 수준의 보유세만 내면 된다는 것이다.

지난해 공시가격이 11억원(시가 15억700만원·이하 공시가격 현실화율 70% 적용) 이하 주택이라면 1가구 1주택 기본공제(11억원까지 공제)를 받아 종부세를 아예 안 내도 된다. 이를 통해 지난해 집값이 올라 새로 종부세 과세대상이 될 뻔한 6만9000명이 빠진다.

재산세는 공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 과표구간별 0.05%포인트를 인하한 특례세율이 적용된다. 1주택자 여부와 무관하게 공시가격 3억원 이하라면 올해 재산세 증가분이 최대 5%로 제한된다.

1세대 1주택자 A씨가 보유한 주택 공시가격이 지난해 11억원에서 올해 12억5800만원으로 올랐다고 가정하면, A씨의 재산세 부담은 지난해 수준으로 유지되고 종부세 납부금액은 0원으로 책정된다.

과표동결 효과가 없었다면 올해 재산세 392만4000원과 종합부동산세(공제율 50% 가정) 34만1000원을 합쳐 426만5000원의 보유세를 내야 하지만, 작년 공시가를 적용하면 올해 세부담은 325만5000원(예상)으로 101만원가량 줄어든다.

다만 지난해 종부세 납부대상이었던 1세대 1주택자는 보유세 부담이 작년보다는 늘어난다. 종부세 과세표준 산출 때 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 95%에서 올해 100%로 올라가서다.

윤석열 대통령 당선인은 대선 당시 공정시장가액비율을 95% 수준에서 동결하겠다고 공약했지만 전날 정부가 발표한 대책엔 반영되지 않았다. 하지만 이 경우에도 오른 공시가격을 적용할 경우 부담해야 하는 보유세액보다는 증가액이 낮은 수준이 될 가능성이 크다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 24일 이와 관련, "1주택자 세부담 완화 취지는 바람직하나, 임시적 조치보다 전국 평균 17.22%라는 2022년도 공시가격 변동률이 더 중요하다"며 "만약 매년 부동산 가격이 상승한다면 지금의 문제를 해결할 방법이 없어 제도 재논의가 필요할 것"이라고 지적했다.

반면 2주택 이상 다주택자라면 세부담이 커진다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장의 시뮬레이션 결과, 강남구 은마아파트 전용 84㎡와 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡를 보유한 2주택자라면 올해 예상 보유세는 9890만원으로 지난해 7452만원보다 2356만원(31.6%) 늘어날 전망이다.

은마아파트는 강남구 평균 상승률인 14.82%, 마포래미안푸르지오는 마포구 평균 상승률인 13.22%를 적용한 결과다. 같은 조건에서 2020년 보유세는 약 3058만원이었다.

은마아파트 전용 84㎡와 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡를 보유했다면 올해 낼 보유세는 1억원을 돌파한다. 2020년 4269만원, 2021년 9970만원에서 올해 1억2867만원을 낼 것으로 예상된다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)