KDI 포럼 전문가 발표…"朴→文정부 공급량 급감"

'뉴타운 출구전략'도 공급 줄여…"연 5천억 손실"

최근 주택가격 상승은 수요 측면의 문제보다 '공급' 부족이 본질적 원인이며, 고평가된 집값은 2~3년 뒤에야 조정될 가능성이 있다는 전문가 진단이 나왔다.

12일 한국개발연구원(KDI)에 따르면 지난 9일 KDI가 화상으로 개최한 '부동산 포럼'에서는 이 같은 내용의 논의가 이뤄졌다

발표자로 나선 이창무 한양대 교수는 '서울 도심 내 주택 공급방안'을 주제로 발표를 맡으면서 △전체적인 주택 공급 부족과 △잘못된 가구 수 예측 △뉴타운 출구 전략 등을 최근 집값 상승의 요인으로 분석했다.

이 교수는 "박근혜 정부 시절 수도권 인허가 물량이 총 43만호로 급증한 반면 문재인 정부 시기에는 26만호 수준(2020년)으로 감소했다"면서 "또한 전 정부 당시 급증한 인허가 물량 영향으로 현 정부 초기인 2018년 수도권 준공 물량은 총 35만호까지 증가했으나, 지난해에는 26만호 미만으로 감소했다"고 지적했다.

분석 지역을 서울로 좁혀보면, 노무현 정부 이전만 해도 서울의 입주 또는 입주예정 물량은 6만~8만호 수준을 오갔다. 그러나 박원순 시장 임기에 접어들면서 이는 2만~4만호 수준으로 축소됐다. 올해 입주 물량은 3만호까지 내려간 상태다.

게다가 이 교수는 "보수적인 주택수요 장기전망에 오류가 있었다"고 주목했다. 통계청의 2015~2020년도 인구주택총조사를 보면, 지난 수년간 수도권 가구 수는 2017년·2019년 당시 통계청 장래가구추계보다 더욱 가파르게 늘고 있다.

이에 따라 이 교수는 "인구 축소기를 앞둔 시점, 예상을 넘어선 수도권 가구 수 증가가 있었다"며 "가구 분화로 인해 증가하는 가구 수를 수용할 수 있는 수준의 주택 재고 증가가 필요하다"고 강조했다.

대안으로 이 교수는 도심 고밀 개발을 제안했다. 그는 "서울 대도시권 외곽의 인구밀도는 높아지는데 중심 도시의 인구밀도는 감소했다"며 "최근 고용중심지 주변의 인구밀도가 도시 외곽보다 높지 않다. 결과적으로 더 많은 사람이 장거리·장시간 출퇴근해야 하는 상황이 해소되지 않고 악화됐다"고 밝혔다.

박원순 전 서울시장이 펼친 '뉴타운(도시정비사업) 출구전략'에 대한 비판도 이어졌다. 박원순 시정 1기 당시 서울시는 기존 재개발 사업을 도시재생 사업으로 대체하는 형태의 출구 전략을 뉴타운 수습 방안으로서 추진했다.

하지만 이 교수는 이에 따른 정비사업 물량 감소로 인한 사회적 기회(낭비된 통근) 비용이 연간 5000억원에 달한다고 추정했다.

결과적으로 이 교수는 해제된 재개발 구역의 정비사업 진행 가능성을 다시 진단할 필요가 있다고 주장했다. 그는 "공공 주도의 정비사업도 필요하지만, 기본적으로는 민간 주도의 정비사업이 원활하게 진행될 수 있도록 관련 제도의 합리적인 운용이 필요하다"고 조언했다.

훼손된 서울 내 그린벨트를 활용하는 방안도 다시 논의해야 한다고 밝혔다. 이 교수는 "시민 삶터에 인접한 녹지와 공지들이 주택으로 채워지는 것은 그린벨트 보전의 기회비용임을 인지하고 도심 인근 훼손된 그린벨트 활용에 대한 불씨를 살릴 필요가 있다"고 언급했다.

윤지혜 부동산114 수석연구원도 '주택시장 진단과 향후 전망' 주제로 발표를 진행하면서 최근 집값 상승을 부추긴 요소로 공급 부족에 주목했다.

윤 연구원은 "기존 주택의 공급물량 감소는 1주택자의 매도 어려움, 2주택자의 취득세 중과 이슈, 다주택자의 증여 전환 등에 기인했다"면서 서울 집값의 약세가 이어졌던 2007~2015년은 동탄·김포·판교 등 신도시 입주가 잇따랐던 때와 맞물린다고 지적했다.

그러면서 윤 연구원은 고평가된 주택 가격의 경우 2~3년 뒤에야 주택 공급이 본격화되면서 조정될 수 있다고 평가했다. 그는 "신규 공급 물량은 3기 신도시 사전청약과 정부의 신규택지 지정 등으로 인해 2~3년 후 본격적으로 확대될 전망"이라고 부연했다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)