평가기준 3단계→4단계 강화…정상 사업장 지원·부실 사업장 정리 가속

캠코 펀드 우선매수권 도입…신규자금 공급땐 건전성 '정상' 인센티브

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 '질서있는 연착륙'을 위해 PF 사업성 평가대상을 넓히고 기준을 세분화·구체화한다. 이를 통해 사업성이 충분한 정상 PF 사업장은 사업추진에 필요한 자금이 원활히 공급될 수 있도록 지원하고 사업성이 부족한 일부 PF 사업장은 시행사‧시공사‧금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 재구조화‧정리를 해나갈 수 있도록 유도한다는 방침이다.

민간차원에서는 은행과 보험사가 우선 1조, 최대 5조원 규모의 공동 신디케이트론을 마련하고 이를 통해 사업장의 재구조화·정리를 촉진하고 유동성을 지원할 계획이다. 아울러 부실채권의 원활한 정리를 위해 캠코 펀드에 우선매수권 도입을 추진하는 등 관계기관과도 긴밀하게 협업할 예정이다.

13일 금융위원회와 금융감독원은 사업성 평가의 객관성‧합리성 제고를 위해 제도를 개선하고 개선된 평가기준을 모범규준 등에 반영해 오는 6월부터 적용한다고 밝혔다. 최초 평가시에는 연체 등 부실이 진행되고 있는 사업장에 대해 우선 적용하고, 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가에 나선다는 설명이다.

◇평가대상에 토담대·새마을금고 대출 등 추가…브리지론 평가체계 강화

이번 제도개선에 따라 현재 규준에 따라 관리중인 부동산 PF대출(본PF, 브리지론) 외에 토지담보대출 및 채무보증 약정을 평가대상에 추가하고, 대상기관에 새마을금고가 취급중인 PF 관련 여신도 포함될 예정이다.

기존 '양호', '보통', '악화우려' 등 3단계로 구분해왔던 사업성 평가등급도 '양호', '보통', '유의', '부실우려' 등 4단계로 세분화하기로 했다. 기존 '악화우려' 사업장 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 '부실우려' 등급으로 분류하고 건전성 분류상 '회수의문' 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도한다는 방침이다.

기존 본PF 중심의 평가기준도 사업장 성격에 따라 브리지론 및 본PF로 구별해 브리지론에 대한 평가체계를 강화한다. 각 평가등급별 기준(평가예시)을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영하도록 구체화했다는 설명이다. 또한 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 했다. 브리지론의 경우 경과 기간별 토지매입·인허가 현황, 본PF 미전환 기간, 수익구조(사업비 변동 등), 만기연장 횟수, 연체여부 등이 평가요인에 포함된다.

당국은 평가시 금융회사가 융통성을 가지고 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가하고, 사업의 특수성이 있는 경우(대규모 도시개발사업 등)에는 예외를 적용하는 등 평가기준이 과도하게 경직적으로 적용되지 않도록 할 계획이다. 이날 발표에 나선 권대영 금융위원회 사무처장은 "언론과 금융권, 건설업계 등과 계속 소통하면서 예측 가능성과 불확실성이 없도록 노력하겠다"고 말했다.

◇민간차원 최대 5조 '뉴머니' 지원…자금 투입 금융사에 인센티브 부여

돈줄이 말라붙은 PF 시장에 민간 차원에서 자금을 투입해 연착륙을 이끌기 위한 방안도 제시됐다. 이를 위해 금융당국은 신규 자금을 투입한 금융사에 충당금 완화 등 인센티브를 지원할 계획이다.

우선 상대적으로 자금 여력이 충분한 은행·보험업권(5개 은행, 5개 보험사)이 공동 출자로 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 PF 시장에 신규 자금을 공급한다. 당국의 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 2금융권 PF 사업장에 공동대출(경락자금대출, NPL 매입 지원, 일시적 유동성 지원 등)을 통해 채권을 인수하는 방식이다. 신디케이트론은 조성 방식을 구체화한 뒤 3분기부터 집행될 예정이며, 시장 상황에 따라 필요시 최대 5조원까지 확대될 계획이다.

금융당국은 부동산 PF 시장에 대한 자금 공급을 촉진하고 원활한 재구조화·정리를 유도하기 위해 신규 자금을 투입하는 금융회사에  한시적 규제완화 등 '인센티브'를 부여하기로 했다.

그동안 부실화된 사업장에 금융회사가 신규 자금을 지원하는 경우, '요주의' 이하로 건전성이 분류됐으나, 한시적으로 건전성 분류를 '정상'으로 해주는 인센티브를 허용할 계획이다. 건전성 분류가 상향되면 충당금 적립 부담도 줄어들게 된다.

2금융권 규제 완화도 실시한다. 먼저 저축은행의 '유가증권 보유한도'를 완화하기로 했다. 저축은행은 자기자본 1배 이내로 투자한도를 제한받지만, 부실채권 정리펀드 투자로 유가증권 보유한도를 넘는 경우는 한시적으로 허용한다.

또한 부실채권의 원활한 정리를 위해 캠코 펀드에 부실 PF 사업장을 매각하는 금융사에 향후 ‘우선매수권’을 부여하기로 했다. 그동안 매도자인 PF 대주단은 가격 눈높이 차이로 인해 캠코에 대한 매각을 꺼려왔는데, 재매입 기회가 부여될 경우 매각 유인이 높아질 것으로 예상된다. 캠코는 이와 함께 새마을금고(2000억원)와 저축은행업권(2000억원)에 추가 자금을 지원할 예정이다.

아울러 당국은 금융사가 PF 재구조화·정리를 미루지 않도록 대출만기 연장 조건을 보다 까다롭게 바꾸기로 했다. 현재 PF 대주단(채권 금융사)의 3분의 2 이상 동의로 결정되는 만기 연장 조건을 4분의 3인 75%로 높이고, 만기연장 시 연체이자도 원칙적으로 상환하게 할 방침이다.