"은행권 대출 강화 등 부동산으로 자금 유입 어려워"

공급 차질에 시장 불안 가능성도…"공급기반 개선해야"

고금리와 경기둔화 등의 영향으로 올해도 집값이 떨어질 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 제한적일 수 있다는 이유에서다. 다만 전세는 지난해와 달리 올해에는 상승세로 전화할 것으로 봤다.

이와 함께 수도권의 공급이 위축되고 있다며 공급기간 단축을 위한 단기·중장기 방안과 건설산업 성장동력 확충 및 도심공급 활성화를 위한 정책이 필요하다는 전문가들의 의견도 나왔다.

◇올해 전국 집값 -2% 내리고, 전세는 2% 상승

이날 세미나에서 2024 주택·부동산 경기전망을 발표한 김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 어렵다"며 "주택 가격이 지난해에 비해 떨어질 것"이라고 밝혔다.

전국 기준 하락률은 -2%로 전망했으며, 수도권은 -1.0%, 지방은 -3.0%가 내릴 것으로 봤다. 반면 매수세 축소에 기인한 추가수요 유입으로 전세는 2.0% 상승할 것으로 전망했다.

정부의 규제 완화도 큰 힘을 발휘하긴 어려울 것으로 봤다. 김성한 연구위원은 "규제완화책에 따라 심리가 일부 회복됐음에도 여전히 과거 대비 부담스러운 수준의 금리와 가격수준, 경기둔화 등 영향으로 시장이 부진한 만큼 거래 활성화가 지속되리라 기대하기 어려우며 1주택자의 이동 역시 시장을 부양할 힘을 가지고 있다고 보기 어렵다"고 했다.

전문가들이 주택 시장 하락을 점친 이유는 은행의 대출 태도가 강화되는 한편, 시장 기대에 비해 금리 인하 시기가 지연될 수 있어 부동산으로 자금 유입이 어려울 것이라는 전망에서다.

은행 조달금리 대비 주택담보대출의 금리가 낮은 역마진 상황으로 금리 인상이 불가피하고, 가계부채 증가로 이달 중 스트레스 DSR이 시행되는 등 다시 대출을 옥죄려는 움직임이 나타나고 있다.

김 연구위원은 "은행의 대출 태도가 강화되는 한편, 시장 기대에 비해 금리 인하 시기가 지연될 수 있어 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 어렵다"고 했다.

◇수도권 인허가 목표의 69%에 불과…"추가적인 정책 지원 필요"

주택공급 지연에 따른 건설산업 성장동력 확충 및 도심공급 활성화를 위한 정책이 필요하다는 목소리도 나왔다. 김지혜 국토연구원 박사에 따르면 지난해 전국 기준 계획 물량 47만 가구 대비 인허가 실적이 82.7% 수준이었다.

수도권의 경우 18만 가구로 계획 물량(26만 가구) 달성이 69%에 그쳤다. 또 착공 실적은 10만5000가구(47.2%), 준공 실적은 17만7000가구(82.2%) 수준으로, 공급 지표 중 계획 목표를 달성한 것이 하나도 없었다.

공급 지연의 이유로는 미분양 주택 증가 등 주택시장 침체와 원자재 및 인건비 인상에 다른 건설 공사비 상승 등이 꼽힌다. 시멘트와 레미콘은 2022년 20%를 상회하는 높은 상승률을 나타냈으며, 지난해에도 대부분 5% 이상 생산자물가가 증가한 것으로 분석됐다. 건설업 종사자 평균 임금도 지난해 6.71% 상승률을 나타냈다.

특히 프로젝트 파이낸싱(PF)의 위축도 또 다른 요인으로 지목됐다. 자금조달이 어려워지고, 이자 부담이 늘면서 주택건설 사업이 차질을 빚고 있다는 것이다.  

이에 전문가들은 향후 시장 불안 가능성을 예측하며, 추가적인 정책 지원이 필요하다고 주장했다.

김지혜 부연구위원은 "사업기간 단축을 위한 분쟁 해결과 더불어 건설기업 성장 지원, 부동산 PF 모니터링 등의 주택공급 기반 개선이 필요하다"고 했다.

PF의 구조를 개선해야 한다는 의견도 나왔다.

이상영 명지대 교수는 "이렇게 (PF구조)를 운영하는 것은 다음번에 다시 이런 상황을 맞겠다는 얘기 밖에 안된다"며 "책임준공과 연대 보증 등이 있으면 누가 사업을 못하겠나. 그건 사업이 아니라 안전한 대출을 하는 사업인 것이지 개발사업의 형태라고 보기는 어렵다"고 지적했다.

정부도 건설업계의 먹거리 제공을 위해 장기임대주택을 활성화하겠다는 뜻을 밝혔다. 한성수 국토부 주택정책과 과장은 "규제가 최소화된 장기임대주택을 활성화하도록 할 것"이라고 했다.

다만 가격을 기준으로 시장에 개입하는 일은 없을 것이라고 단언했다. 한성수 과장은 "가격 자체를 타기팅하지는 않겠다. 주간통계로 일희일비하지 않고 긴 시각으로 볼 것"이라며 "정부가 적극적으로 개입해서 시장을 부추기거나 과열시키거나 시장을 규제하는 일은 없을 것"이라고 했다.