캠코, 'PF 정상화 지원 펀드' 운용사 공모…부실 우려 브리지론 사업장 지원

PF 채권 인수한 PFV, 설정액 60%는 '재구조화'에 의무적으로 투자해야

대주단 협의체가 지난달 공식 출범하면서 프로젝트파이낸싱(PF) 부실의 큰불은 끈 가운데, 부실이 우려되는 PF 사업장의 정상화를 지원할 캠코의 'PF 사업장 정상화 지원 펀드'도 이르면 8월 공식적으로 선을 보일 전망이다.

총 1조 규모로 조성될 이번 펀드엔 캠코와 5대 금융지주가 5000억원을 출자하기로 가닥이 잡혔다. 부실 또는 부실 우려가 있는 브리지론 사업장이 지원 대상이다.

펀드가 결성되면 본 PF 전환에 애를 먹던 브리지론 사업장에도 활기가 돌 것으로 보인다. 사업장을 매입한 펀드 산하의 투자회사(PFV)는 사업장을 살리기 위해 용도 변경을 포함해 다양한 방식의 '재구조화' 작업에 나서게 된다. 가령 소규모 아파트 단지를 조성하려 했던 계획을 호텔이나 상업시설을 짓는 방향으로도 수정할 수 있다. 캠코도 펀드 운용사가 전체 잔액의 60%는 사업장 재구조화에 의무적으로 투자하도록 하는 등 사업장 정상화 작업의 실효성을 높일 장치를 마련했다.

7일 금융권에 따르면 캠코는 지난 4일 'PF사업장 정상화 지원펀드(지원펀드)' 운용사 선정계획 공고를 냈다. 캠코는 총 5개의 운용사를 선정할 계획이며, 오는 24일까지 신청을 받아 다음 달 결과를 발표할 예정이다. 펀드 결성 시한이 선정 통지일로부터 2개월 이내인 점을 고려하면 이르면 8월에는 펀드가 결성될 전망이다.

지원펀드는 부실이 우려되는 PF 사업장을 정상화하기 위해 캠코가 조성하는 1조원 규모의 펀드다. 금융당국은 연초 업무계획에서 부동산 PF 부실 확산을 막기 위해 2009년 제정된 금융권 대주단 협약을 개정하고, 캠코와 민간이 함께 부실 또는 부실 우려 PF 채권을 매입해 사업장별 맞춤 정상화를 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 대주단 협의체에서 채권재조정·신규 자금 지원 등으로 사업장 정상화를 추진하되, 지원이 거절된 일부 사업장에 대해선 지원 펀드가 매입하는 식이다.

펀드엔 캠코가 5000억원, 5대 금융지주(KB·신한·하나·우리·NH농협)가 각 1000억원씩 출자하기로 가닥이 잡혔다. 2000억원씩 5개의 블라인드 펀드로 운영될 예정이다.

지원 대상은 부실 또는 부실이 우려되는 PF 사업장이다. 각종 비용 상승 등으로 초기 계획 대비 사업성이 저하돼, 본 PF 전환이나 만기 연장 등 추가 자금 조달이 어려운 브리지론 사업장 또는 착공 전 본PF 사업장 중 기존 채권을 탕감하거나 재구조화 등의 방법으로 사업성을 회복할 수 있는 곳이다.

캠코가 '예시'로 밝힌 정상화 추진 대상 사업장으로는 △사업 대상 토지 소유권을 100% 확보가 가능하고, 사업 인허가가 완료됐거나 인허가에 제약사항이 없는 사업장 △변제 순위의 채권자가 95% 이상이 PF 대주단 협의회 구성원으로서 채권 전액 인수가 가능한 사업장 등이다.

지원펀드의 핵심은 '사업장의 재구조화'다. 부실한 PF 채권을 인수해 권리 관계 등을 정리 후 사업 구조를 재편해 사업장을 정상화하는 작업을 말한다. 재구조화의 주체는 개별 블라인드 펀드 산하의 페이퍼컴퍼니인 PFV(프로젝트금융투자회사)로, 대주단으로부터 부실 사업장을 매입한 후 재구조화 작업에 착수한다.

재구조화의 방식은 매우 다양하다. 시행사 교체뿐 아니라 분양 사업으로 운영하려던 계획을 임대 사업으로 변경하는 것도 가능하다. 초기 계획은 소규모 아파트 단지 조성이었지만, 경우에 따라선 이를 백화점이나 호텔 건설 등으로 수정할 수도 있다. 금융당국 관계자는 "사업장 특성에 맞는 방법을 찾아 재구조화에 나서게 될 것"이라며 "처음엔 주택을 지으려 했지만, 사업장 정상화를 위해 다른 사업을 하는 것도 얼마든지 가능하다"고 말했다.

캠코는 사업장 재구조화의 실효성을 높이기 위해 운용사에 '재구조화 의무 투자 비율'을 적용하기로 했다. 공고에 따르면 운용사는 펀드 설정액의 최소 60%는 의무적으로 재구조화에 투자해야 한다. 블라인드 펀드 설정액이 2000억원 중 1200억원은 재구조화에 사용해야 하는 셈이다. 설정액의 최대 20%까지만 운용사가 자율적으로 투자할 수 있다. 사업 취지가 'PF 사업장 정상화'인 만큼, 목적에 부합한 펀드 운용을 유도하기 위해서다.

지원펀드가 가동되면 본 PF 전환이 막혀 발을 동동 구르던 브리지론 사업장은 한숨 돌릴 수 있게 된다. 부동산 경기 침체 장기화에 우크라이나 전쟁 등으로 원자재 가격도 급등하자 금융권은 PF 사업성이 떨어진다고 판단, 기존 대출의 만기연장도 거절하는 등 발을 빼려는 분위기였다. 특히 브리지론은 주로 저축은행 등 2금융권이 취급하는데, 금리대가 높은 만큼 본PF 전환이 늦어될수록 시행사의 이자 부담이 가중된다.

현재 각 업권은 지원펀드 출범에 앞서 캠코가 제시한 기준에 따라 매입 '후보'가 될 수 있는 사업장들을 추리고 있다. 캠코는 최근까지 각 금융업권을 대상으로 간담회를 열어 지원펀드 운영 계획을 설명해왔다. 금융당국은 지원펀드 운용 경과를 보아가며 필요 시 규모를 확대하는 방안을 추진한다는 방침이다.