"현행 법률이 완벽하게 임차인 보호할 순 없어…권리 알고 적극 행사해야"

부동산 시장 급등락 여파로 조직적 전세사기 외에도 크고 작은 보증금 미반환 사고가 이어질 전망인 가운데, 30일 <뉴스1>은 법무법인 명도 정민경 대표변호사와 함께 자주 발생하는 전세금 미반환 사고 또는 의심 사례를 중심으로 대처법을 살펴봤다.

정 변호사는 "현행 법률이 완벽하게 임차인을 보호하지는 못하므로 '예방'이 중요하다"면서 "임대차계약 체결은 반드시 소유자와 하고, 시세와 권리관계 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다"고 말했다.

특히 "공인중개사나 임대인의 말만 믿지 말고 실제 거래사례와 경매정보 등을 찾아봐야 한다"며 "미납세금과 임차권정보제공 등 법률이 보장하는 임차인의 권리를 적극적으로 행사해야 한다"고 강조했다.

◇기본적인 '내 전세금 지키기', 어떻게?

일단 피해가 의심되면 해당 부동산의 등기사항전부증명서와 부동산 시세를 확인해 보증금 회수가 가능할지 살펴봐야 한다. 부동산 시세는 국토교통부 산하 한국부동산원 공동주택가격 부동산공시가격 알리미를 통해 확인하는 게 가장 정확하다. 올해 공동주택가격은 지난 28일 공시됐으며, 열람 및 이의 접수 등 절차를 거쳐 6월 확정된다.

또 아직 임대차계약 종료 전이라도 종료 2개월부터 6개월 사이라면 임대인에게 종료시 보증금 반환이 가능한지 확인하는 게 좋다. 보증금 반환이 불가능하다면, 보증금반환소송을 미리 제기해 대항력을 유지하는 게 중요하기 때문이다. 보증금 반환 전 이사를 해야만 하는 상황이라면 임대차 종료에 맞춰 임차권등기를 마친 뒤 이사해야 한다.

21일 인천 미추홀구 주안역 광장에서 운영중인 '찾아가는 전세사기 피해지원 상담 버스'에서 전세사기 피해 임차인들이 상담을 하고 있다.. 2023.4.21/뉴스1 © News1 구윤성 기자

◇전세사기 수법 '이런 것도 있다', 안 걸려들려면?

매매 시세보다 낮게, 적절한 전세가율로 계약을 체결하더라도 세입자의 확정일자 신고가 '익일 0시 발효'하는 점을 악용하는 사례가 많다. 집주인이 그 하루 시차 사이에 주택담보대출을 받고 근저당권을 설정하면 세입자의 보증금 반환 권리는 후순위로 밀리게 된다. 국토교통부는 올초 4대 시중은행과 이를 방지하기 위해 노력하기로 하는 업무협약을 맺었지만, 세입자도 적절한 조치가 필요하다. 이 경우 임대차계약 시 '특약'으로 '전입신고를 하루 전 한다'는 약정을 넣어야 한다. 잔금도 오후 6시 이후 지급하는 게 좋다.

집주인이 임대할 집에 잡혀있는 근저당권을 "보증금을 받아 말소하겠다"고 약속해놓고 실제론 보증금을 직접 수령한 뒤 근저당권을 그대로 두는 사례도 있을 수 있다. 임차할 집에 선순위 근저당권이 존재한다면 전세보증금을 근저당권자에게 '직접' 입금하는 식으로 지급 약정을 하는 방법이 권고된다.

◇역전세 났을 때 갱신계약은?

현재 시세가 기존 전세 보증금보다 낮아질 경우 집주인이 그 차액의 2년치 이자를 지원해줄 테니 현재 보증금 그대로 계약을 갱신하자고 제안하는 사례가 더러 발생하고 있다. 보증금 차액을 돌려줄 여력이 없는 경우가 많은데, 만약 임대차계약을 종료하지도 않는 상황에서 집주인이 전세금반환대출을 받으려고 하면 주의가 필요하다.

임차인의 권리인 계약갱신청구권 사용 여부는 매우 중요한 내용이다. 분쟁이 발생하는 경우가 많이 있으므로 갱신계약서 작성 시 '당사자간 합의'로 인한 갱시임을 명시하고, '임차인에게 계약갱신청구권이 있다'는 내요을 기재하는 것이 좋다. 전세 보증금을 낮춰서 계약할 경우 갱신계약이 아닌, 신규 계약을 하는 것도 방법이다.

◇특별법 지원대상에 속하지 않는 전세사기 피해자들은 어쩌나?

정부·여당이 추진하는 전세사기 특별법 지원을 받으려면 △대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 △임차주택에 경·공매가 진행되는 경우 △면적·보증금 규모상 서민 임차주택에 해당하는 경우 △수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 △다수의 피해자가 발생할 우려 △보증금의 상당액이 미반환될 우려까지 총 6가지 요건을 모두 충족해야 한다.

모든 피해자를 구제할 수 없기 때문에 특별법 지원대상에 속하지 않는 피해자는 개별적으로 각자의 권리를 행사해 스스로 구제받는 수밖에 없다. 현재 국토부가 서울·인천·경기·부산에 '전세피해지원센터'를 개소해 전세보증금 전부 또는 일부(30%이상)를 반환받지 못한 경우 법률 및 주거와 대출 등 지원을 하고 있는 만큼 센터나 전문가 도움을 받는 게 좋다.

한편 법무법인 명도는 오는 18일과 내달 15일 전세사기 피해예방을 위해 일반시민을 대상으로 무료교육을 실시한다고 밝혔다. 교육과정은 임대차계약 전반과 임차권등기, 보증금반환소송, 경매 혼자 진행하는 법 등 내용으로 구성됐다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)