'특혜성 조처' 환수 논쟁도…"적당한 수준 찾아야 해"

다수 단지 통합 '사업 지연' 우려…"이해관계 엇갈릴 것"

'안전진단 면제 또는 완화, 용적률 규제 종상향 수준 완화, 리모델링 가구 수 증가, 통합심의'

정부가 7일 발표한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)의 주요 골자다. 그간 지자체 등이 요구했던 내용들을 두루 포함한 방안들로 재정비 속도를 높이는 데 초점을 맞췄다. 전문가들은 이번 특별법을 긍정적으로 평가하면서도, 난개발 예방과 이주수요에 따른 임대차 시장 불안문제 등을 같이 검토해야 한다고 설명한다.

국토교통부는 우선 특별법 적용 대상 택지 조성 사업 완료 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상의 택지 등 '노후계획도시'로 정했다. 다만 이 과정에서 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 같은 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등도 노후계획도시에 포함될 수 있도록 했다. 기존 신도시 뿐만 아니라 인접 지역도 개발을 할 수 있게 하겠다는 의미다.

재건축의 첫 장벽인 안전진단은 면제 또는 완화한다. 업계에선 1기 신도시 재정비 속도를 높이기 위해선 안전진단 방벽이 먼저 낮아져야 한다는 요구가 많았다. 여기에 통합심의 절차도 적용하기로 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축 안전진단을 면제하거나 완화한다는 것은 의미가 크다"며 "지금까지의 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 컸던 반면, 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하려는 것으로 정책방향 자체가 다르기 때문이다"고 말했다.

용적률도 종상향 수준으로 규제를 완화한다. 1기 신도시 평균 용적률은 170~226%로 이미 법상에서 정한 용적률 상한선까지 모두 채운 상황이다. 용적률 규제가 완화되지 않으면 사실상 사업을 하기 어려운 구조였던 셈이다. 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 가구 수 추가 확보 효과를 고려해 현행(15% 이내 증가)보다 증가를 허용하기로 했다.

원희룡 국토부 장관은 "이번에 발표한 특별법의 주요 내용에는 주민과 지자체의 목소리를 반영하고 정비기본방침 및 정비기본계획 투-트랙 수립, 선도지구 지정 등 그간 정부가 국민께 드린 신속한 신도시 정비 추진에 대한 약속을 지키고자 했다"며 "공약과 국정과제가 차질 없이 이행될 수 있도록 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과될 수 있도록 할 계획이다"고 말했다.

전문가들은 특별법에 대해 긍정적으로 평가했다. 송승현 도시와경제 대표는 "안전진단 완화나 용적률 완화, 인근 지역 개발을 허용하는 등은 1기 신도시를 재정비하는데 있어서 역할을 할 것"이라며 "긍정적으로 보인다"고 말했다.

다만 불거질 형평성 문제를 해결해야 한다는 지적도 내놨다. 특혜성 조처인 만큼 공공 환수가 제대로 이뤄져야 한다는 의미다. 특히 과도한 환수는 사업성을 떨어뜨리는 만큼 적절한 수준을 찾는 것도 병행해야 한다고 설명한다.

송 대표는 "해당 특별법은 특혜성 성격이 강한 만큼 형평성 문제가 불거질 수밖에 없다"며 "결국 공공에서 환수해야 하는데 이 또한 사업성을 떨어뜨릴 수 있는 만큼 적당한 수준을 찾아야 한다"고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 판단한다"고 말했다.

용적률 상향에 따른 난개발도 우려 사항으로 지적됐다. 충분한 도심 인프라가 확충되지 않은 상태에선 이른바 닭장 아파트를 양산할 수 있다는 의견이다. 건폐율을 얼마나 낮추느냐가 관건이 될 것이라고 설명했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "용적률을 상향하면 결국 닭장 아파트만 양산할 수 있다"며 "주거의 질을 높이기 위해선 건폐율을 얼마나 낮추느냐가 관건이 될 것"이라고 말했다.

다수의 단지를 통합 정비하는 방식인 특별정비구역에 대해 우려하는 목소리도 적지 않다. 조합원들이 늘어나는 만큼 이해관계가 엇갈려 사업이 늦어질 수 있다는 우려에서다. 서진형 교수는 "단일 단지로도 의견이 일치하지 않아 사업이 늦어지는 사례가 많은데, 여러 단지를 합친다면 더더욱 사업 진행이 힘들 것"이라고 했다.

대규모 이주 수요로 인한 임대차 시장 불안도 문제로 꼽힌다. 함영진 랩장은 "일부는 지역 내 인구 40만~50만명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안문제 해결이 필요할 전망이다"라고 강조했다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)