"고금리에 집값 여전히 비싸 부동산규제 완화 효과 제한적"

소득 적은 차주는 DSR·금리인상으로 대출한도 오히려 줄어

정부가 서울 등 부동산 규제지역을 대거 풀어 집값의 70%까지 대출을 허용하기로 함에 따라 위축된 주택·가계대출 시장의 불씨가 되살아날지 관심이 쏠리고 있다.

그러나 은행 주택담보대출 최고금리가 연 8%를 넘어서는 등 이자부담이 커진데다 소득수준별 대출규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 유지되고 있고, 집값도 여전히 비싸 규제 완화 효과는 제한적일 전망이다.

6일 은행권에 따르면 부동산 규제지역 해제 조치가 전날부터 시행되면서 은행 대출창구와 주요 대출·부동산 커뮤니티엔 규제 완화와 대출한도 변화 등에 대한 문의가 일부 나타나고 있는 것으로 전해졌다.

정부는 지난 3일 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전역과 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 그간 규제지역으로 묶였던 곳을 5일부터 규제지역에서 전면 해제한다고 밝혔다.  

이들 지역은 규제가 풀리면서 그동안 50% 이하로 묶였던 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%로 상향됐다. 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있게 됐다는 의미다. 기존에 대출받을 수 없었던 2주택자도 주담대를 받을 수 있게 됐다.

정부는 규제지역이 풀리고 대출한도가 늘면 수도권 상급지 급매물 위주로 수요가 발생하면서 얼어붙은 주택 거래가 일부 재개될 것으로 기대하고 있다.

그러나 금융업계에선 규제가 풀리더라도 현재 은행 대출금리가 워낙 높은데다 차주별 DSR 규제는 여전히 묶여 있고, 집값 불확실성도 아직 커 예전만큼 대출·부동산시장 열기가 살아나긴 어려울 것이란 관측이 힘을 얻는다.

서울 지역 아파트 단지 모습.© News1 신웅수 기자

최근 5대 시중은행의 주담대 변동금리 최고금리는 연 8%를 넘어섰다. 2008년 금융위기 이후 최고 수준이다. 주담대 평균금리도 연 6%대에 달한다. 불과 1년여 전만 해도 5대 은행의 주담대 변동금리는 연 3% 초중반에서 5% 초반대에 형성돼 있었다. 1년 새 이자부담이 많게는 2배 이상 늘어난 차주가 적지 않다.

KB부동산 통계에서 지난달 서울 아파트 평균매매가격은 12억6421만원으로 전월(12억8220만원)보단 낮아졌지만, 여전히 높은 상태다. 전 정권 초기인 2017년 5월(6억708만원)과 비교하면 5년 새 약 2배 올랐다.

또한 지난해 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행권 기준으로 DSR 40% 제한을 받는다. DSR은 총소득에서 전체 대출의 원리금이 차지하는 비중이다. 연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘을 수 없다.

예를 들어 서울 아파트 평균 매매가의 70%인 8억8000만원을 대출받으려면, 최장 40년 만기에 현재 비교적 낮은 연 6%(원리금균등분할상환)의 금리를 적용해도 매월 은행에 갚아야 하는 원리금이 484만원(연간 5808만원)에 달한다. DSR 40% 규제 하에선 월소득이 1210만원(연봉 1억4520만원)을 넘어야만 이 금액을 모두 대출받을 수 있다.

LTV를 아무리 풀어줘도 소득이 적으면 완화된 대출한도를 다 받기 어렵고, 또한 대출금리가 오르면 이자부담이 커짐과 동시에 대출한도는 더욱 줄어들게 된다.

실제 소득이 적은 차주는 LTV가 완화돼도 금리인상과 DSR 규제로 인해 오히려 대출한도가 예전보다 줄어드는 경우가 발생한다.

연봉이 6000만원인 차주의 경우 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 2400만원(월 200만원)을 넘을 수 없다. 지난해 대출금리가 연 3.5%일 땐 최장 40년 만기를 적용하면 주담대를 최대 5억1500만원까지 받을 수 있었다. 그러나 금리가 현재 최저금리 수준인 연 5%대로만 올라도 대출한도는 4억1500만원으로 1억원이 줄어들고, 연 7%대로 뛰면 대출한도는 3억2000만원으로 2억원 가까이 줄어들게 된다.

은행권 관계자는 "부동산 규제가 대거 풀렸지만, 대출금리가 워낙 높고 집값도 아직 비싸 고소득층이 아닌 이상 이자 부담을 감당하기 쉽지 않은 상황"이라며 "DSR 규제도 여전해 가계대출과 부동산 매수세가 예전처럼 크게 살아나긴 어려워 보인다"고 말했다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)