곡소리 나는 다주택 임대사업자들…"보증금 돌려줄 수가 없어"

"임차보증금 반환용 주택담보대출 풀어줘야"

지난달 전세 보증사고액 1862억원…한달 만에 336억원↑

#1. 다주택이자 주택임대사업자인 김모씨는 최근 들어 전세 계약이 만료되는 임차인들에게 보증금을 돌려주고 싶어도, 신규 임차인을 구하지 못해 돌려주지 못할 상황입니다. 퇴거대출이라도 받아 보증금을 반환하려던 김씨는 은행으로부터 '다세대, 빌라는 대출이 불가능하다'는 답변을 들었고, 경매로 넘어갈까 전전긍긍하고만 있습니다.

#2. 다주택이자 주택임대사업자인 지모씨의 고민도 깊어지고 있습니다. 이미 한 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 경매 절차를 밟고 있는데, 내년까지 줄줄이 만기가 도래하는 다른 임차인에게도 보증금을 돌려주지 못해서 입니다. 이 과정에 일부 임차인으로부터 '이자 부담을 지원해달라'는 말까지 들었습니다.

고금리 여파에 전세 수요가 급감하며 신규 임차인을 구하지 못하는 주택임대사업자들이 보증금을 돌려주지 못하는 사례들이 나오고 있습니다. 두채 이상 임대사업을 하고 있는 임대사업자들의 경우 새 임차인을 모두 구하지 못하면 연쇄 미반환 사고가 일어날 수도 있는 상황입니다.

시장의 상황은 임대사업자들에겐 좋지 못합니다. 한국은행이 추가 기준금리 인상 가능성을 시사해 대출금리가 더 오를 것으로 보이고, 전세 가격이 지속 하락하면 '전세보다 월세' 선호 현상이 이어질 전망이라 새 임차인을 구하기 힘들기 때문입니다. 당장 보증금만큼의 현금을 보유하고 있지 않은 이상 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 게 현실입니다.

임대사업자 김씨는 이런 분위기를 미리 감지하지 못한 것은 아닙니다. 계약 만료 6개월 전부터 이미 '계약 연장' 의사가 없다는 임차인의 동의 하에 매물도 일찌감치 내놨으나 아직까지 문의 전화가 오지 않았다고 합니다. 그 사이 계약 만료까지 2개월도 남지 않은 상황입니다. 지씨의 경우에는 내년 중순까지 전세 계약 만료가 줄줄이 기다리고 있습니다.

상황이 이렇다 보니 임차인들은 계약을 연장해줄테니 보증금 동결은 기본이고 이자 부담을 일부 대납해 달라는 등 무리한 요구를 듣는 사례도 있습니다. 최근 크게 논란이 된 이른바 '빌라왕' 사건과 맞물려 '전세사기'가 아니냐는 의심도 받는 경우도 더러 있다고 합니다.

임대사업자들은 보증금 반환을 위해 일시적이라도 전세퇴거용 주택담보대출이라도 풀어달라고 절박하게 요구합니다. 과거엔 전세퇴거대출을 받지 못할 경우 '사업자대출'로 우회하는 방안도 있었으나, 한도가 작고 임대사업자의 경우 부기등기(2020년 12월 도입)로 인해 사업자 대출 자격으로 대출 실행도 되지 않는 상황이라 경매 진행 외에는 '퇴로'가 없기 때문입니다.

앞서 지난 2020년 6·17대책으로 주택임대사업자에 대한 주택담보대출이 금지됐는데, 보증금 반환용도로는 대출을 받을 수 있도록 예외조항을 뒀습니다. 그러나 지난 8월 이 예외조항은 삭제됐고, 2020년 11월29일까지 구입한 주택에 한해로 대출이 제한됐습니다.

임대인들은 본인 뿐만 아니라 임차인은 보증금을 돌려받지 못해서, 주택도시보증공사(HUG)는 대위변제에 나서야 하는 등 모두에게 피해가 가는 상황이라고 주장하며 해결방안을 촉구하고 있습니다. '갭투기꾼'이라는 비난을 들어도 최악의 상황은 피해야 한다는 말입니다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "임대인, 임차인뿐만 아니라 모두가 피해가 보는 상황"이라며 "임차인의 임차보증금 반환을 목적으로 한 주택담보대출만큼은 풀어줘야 한다는 게 가장 시급한 문제"라고 말했습니다.

실제로 전세 보증과 관련 사고가 발생한 금액은 매달 늘어나고 있습니다. 한국부동산원의 '임대차시장 사이렌'에 따르면 지난달 전국에서 발생한 전세 보증 사고 금액은 1862억원에 달합니다. 지난 10월 1526억원 대비 336억원이 늘어났습니다. 지난 8월 1089억원, 9월 1098억원에 이어 증가 추세를 유지 중입니다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)