고금리·고집값에 2008년 이전 방식 재등장…“위험 관리 중요”

주택담보대출 금리와 집값이 높은 수준을 유지하면서, 워싱턴주 특히 킹카운티에서 변동금리 모기지(ARM)를 선택하는 주택 구매자가 크게 늘고 있다. 이는 2008년 금융위기 이전 이후 가장 높은 수준으로, 시장 변화의 신호로 해석된다.

부동산 데이터 업체 코탈리티에 따르면 2025년 워싱턴주 전체 주택대출 중 변동금리 비중은 약 25%로, 2007년 이후 최고치를 기록했다. 킹카운티는 이보다 높은 36%에 달했다. 최근 중동 전쟁 여파로 금리 하락 기대가 꺾이며 이러한 추세는 더욱 이어질 가능성이 크다.

실제로 30년 고정 모기지 금리는 올해 초 6% 이하로 떨어졌다가 최근 다시 6.2% 수준으로 상승했다. 인플레이션 압력과 국제 정세 불안이 금리 상승 요인으로 작용하고 있으며, 시장에서는 연방준비제도의 금리 인하 가능성도 낮게 보고 있다.

변동금리 대출은 초기 3~10년 동안 고정금리가 적용된 뒤 시장 금리에 따라 변동된다. 초기 금리는 일반 고정금리보다 약 0.5~1% 낮아 월 상환 부담을 줄일 수 있다. 예를 들어 75만 달러 대출 기준으로 금리가 0.5% 차이 날 경우 월 약 240달러를 절약할 수 있다.

이 같은 초기 비용 절감 효과로 인해 많은 구매자들이 향후 금리 하락을 기대하거나, 일정 기간 내 주택을 매도 또는 재융자할 계획으로 변동금리를 선택하고 있다. 시애틀 지역 모기지 분석가 팀 루카스는 “7년 정도는 낮은 금리를 유지할 수 있어 비교적 낮은 위험으로 판단하는 경우가 많다”고 설명했다.

다만 변동금리 대출은 2008년 금융위기의 원인 중 하나로 지목되며 여전히 경계 대상이기도 하다. 당시에는 낮은 ‘유인 금리’로 대출을 받은 뒤 금리가 급등하면서 상환 불능 상태에 빠지는 사례가 속출했다. 그러나 현재는 대출 심사가 강화돼 상환 능력 검증이 의무화되고, 금리 상승 폭에도 상한선이 설정돼 과거보다 안전성이 높아졌다는 평가다.

킹카운티에서 변동금리 비중이 높은 또 다른 이유는 높은 주택 가격이다. 중위 주택가격이 100만 달러에 근접하면서 대출 규모가 커지고, 이에 따라 초기 부담을 낮출 수 있는 변동금리 대출이 선호되고 있다. 특히 정부 보증 한도를 넘는 ‘점보론’의 경우 변동금리가 더 일반적이다.

전문가들은 변동금리 대출 선택 시 향후 금리 상승 가능성을 충분히 고려해야 한다고 조언한다. 초기 금리는 낮지만 이후 금리가 상승할 수 있으며, 전체 대출 기간 동안 최대 5%포인트까지 오를 수 있기 때문이다.

결국 변동금리 대출은 금리 전망과 개인 재정 상황, 위험 감수 수준에 따라 신중하게 선택해야 할 금융상품으로, 단기적 비용 절감과 장기적 리스크를 함께 고려하는 것이 중요하다는 지적이다.