여의도선 33억 신고가, 노원은 최고가 회복 못해

"투자수요 사업 활성화 효과, 막는 게 능사 아니야"

토지거래허가구역이 재지정된 이후에도 신고가를 쓰는 재건축 아파트가 있는 반면 가격이 하락하는 단지들도 적지 않게 나오고 있다. 다주택자에 대한 규제가 지속되면서 사업성이 높은 단지만을 선호하기 때문이다.

문제는 투자 수요가 끊기면 사업성이 낮은 지역은 재건축 속도가 더욱 지연될 수 있다는 점이다.

10일 부동산 업계에 따르면 서울 영등포구 여의도 대교아파트 전용면적 133㎡는 지난달 17일 33억 원에 거래돼 신고가를 경신했다. 직전 거래보다 1억 5000만 원 오른 금액이다.

재건축 대장주가 밀집한 강남 압구정동에서도 초고가 거래가 이어지고 있다. 압구정 현대 전용 171㎡는 지난달 3일 직전 거래가인 73억 원보다 17억 원 이상 오른 90억 2000만 원에 거래됐다.

토지거래허가제 재시행으로 전세를 끼고 매수하는 '갭투자'가 어려워졌음에도 불구하고 수요가 꾸준히 몰리고 있다.

전문가들은 불안정한 시장 상황 속에서 사업성이 명확하고 ‘안전 마진’이 확보된 재건축 단지가 확실한 투자처로 인식된 영향이라고 분석한다.

그러나 이와 다른 기류도 읽힌다. 가격이 상승하기보다는 하락하거나, 기존 수준에 머무는 단지들도 상당수다.

실제로 노원구 중계동 중계그린 아파트 전용 44㎡는 지난달 30일 5억 200만 원에 거래됐다. 이는 직전 최고가(6억 2000만 원)보다 1억 1800만 원 낮은 금액이다.

이처럼 재건축 단지 간에도 온도차가 나타나는 이유는 다주택자 규제로 인해 수익성이 높은 단지에만 수요가 몰리고 있기 때문으로 풀이된다.

전문가들은 이러한 흐름 속에서 투자 수요 유입의 필요성을 강조하고 있다. 자금 여력이 있고, 수익성과 속도를 중시하는 투자자들은 재건축 사업에 탄력을 불어넣는 역할을 하기 때문이다. 투자만을 차단하는 방식은 오히려 재건축 정체를 초래할 수 있다는 지적이다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장(美IAU 교수)은 "원주민 가운데 고령자가 많아 추가 분담금을 감당하기 어려운 경우가 많다"며 "이로 인해 재건축에 반대하는 사례가 잦은 반면 투자자는 사업을 신속히 진행하길 원해 재건축 추진 동력이 되기도 한다. 다주택자에 대한 규제 완화가 필요하다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표도 "투자자는 추가 분담금도 부담할 수 있고, 사업의 속도를 중요하게 여긴다"며 "원주민끼리 추진할 때보다 사업이 더 빠르게 진행되는 경우가 많다"고 했다.

특히 투자 수요의 유입은 시장 내 긍정적인 신호로 작용한다는 의견도 있다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "투자 수요가 생긴다는 것은 시공사 등 재건축 관계 당사자들에 일종의 청신호"라고 전했다.

다만 실수요자와의 균형도 중요하다는 점에서, 과도한 투자 수요 유입은 조절이 필요하다는 지적이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "투자 수요는 재건축 사업을 활성화하는 데 기여하지만 이를 무작정 막는 것이 능사는 아니다"며 "다만 과도한 유입은 집값 상승을 초래할 수 있는 만큼 적절한 균형이 필요하다"고 강조했다.