저층주거지 재개발 해법 제시…지난해 번동 모아타운 착공

주민간 갈등 심화로 사업 무산 및 지연 속출…사업성 개선해야

서울시가 2021년 도입한 소규모주택정비사업 '모아타운'이 시행 5년 차를 맞았다. 사업 초기에는 난개발 지역의 주거 환경을 개선하고, 재개발이 어려웠던 저층 주거지를 대상으로 신속한 정비를 가능하게 했다는 평가를 받았다.

그러나 사업 추진 과정에서 외부 투기 세력 개입과 주민 간 갈등, 사업성 부족 등 여러 문제가 드러나며 제도 보완의 필요성도 커지고 있다.

25개 자치구 110개소…각종 인센티브로 소규모 재개발 도와

1일 정비업계에 따르면 현재 서울 시내 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 대상지는 25개 자치구 총 110개소에 달한다.

모아타운은 10만㎡ 이내 저층주거지를 하나의 단지로 묶어 재개발하는 사업이다. 기존 소규모 정비사업의 한계를 극복할 수 있도록 건물 배치와 도로 정비, 공동 주차장·녹지 조성 등 도시 기반시설을 함께 정비할 수 있다는 점이 특징이다.

여기에 조합 설립과 인허가 절차를 간소화해 평균 10년 이상 걸리던 사업 기간을 5년 가까이 단축했다. 용도지역 상향과 용적률 완화, 층수 제한 등의 인센티브도 받을 수 있다.

이러한 장점으로 인해 대규모 정비사업이 어려웠던 서울 내 저층 주거지역들이 적극적으로 사업에 뛰어들었다. 건설사들 역시 사업 기간이 짧고 여러 구역을 일괄 수주할 수 있는 구조에 주목하고 있다.

서울 강북구 번동 1호 모아타운의 경우 사업지 선정 3년 만인 지난해 12월 착공에 들어갔다. 예정대로 2028년 상반기 입주가 진행된다면 사업 시작 6년 만에 정비사업이 완료되는 셈이다.

외부 세력·주민 갈등 수면 위로… "보완 필요해"

하지만 모아타운 사업 추진 과정에서 다양한 문제가 드러나면서 제도적 보완의 필요성이 제기되고 있다.

가장 큰 문제는 낮은 사업 진입 문턱이다. 토지 면적과 상관없이 소유자 30% 이상 동의만으로 공모를 상정할 수 있는 초기 제도는 주민들 간의 갈등을 초래했고, 일부 사업지는 대상지에서 철회됐다.

면목3·8동 44-6번지 모아타운 등 일부 사업장에서는 외부 투기꾼이 개입해 '지분 쪼개기' 등의 투기 행위가 적발돼 사업이 중단되는 사례도 나왔다.

소규모 필지들을 여러 개로 모아 사업을 추진하다 보니 필지마다 생기는 갈등도 숙제다. 설계 단계에서도 각 필지 소유자마다 이해관계가 다르다 보니 시설의 위치 등을 두고도 갈등이 빚어졌다.

서울시는 이러한 문제점을 인지하고 제도 개편에 나섰다. 먼저 지난해 7월부터 모아타운 대상지 자치구 공모 방식을 중단하고, 주민제안 방식으로 사업을 추진 중이다.

모아타운 추진을 원하는 지역은 토지등소유자의 60% 및 토지면적 2분의 1 이상 주민 동의율을 확보하도록 했다. 지분 쪼개기 방지를 위해 권리산정기준일도 시에 자문 요청을 접수하거나 구에 접수한 날로 앞당겨 지정하게 했다.

동의자 중 노후·불량 건축물 소유자 비율이 3분의 2 미만일 경우, 2022년 이후 매입자의 동의율이 30%를 넘거나 반대가 25% 이상일 경우 등에는 사업 승인을 제한한다.

이처럼 제도가 강화됐지만, 반대로 신규 사업 추진이 더욱 어려워질 수 있다는 우려도 나온다. 단순한 규제보다는 실질적인 부작용 방지 방안과 갈등 조정 체계 마련이 필요하다는 지적이다.

아울러 다양한 인센티브에도 불구하고 여전히 낮은 사업성 역시 한계로 꼽힌다. 개발이익이 크지 않다는 점에서 사업 추진 동력이 약해질 가능성도 있다.

한 정비업계 관계자는 "난개발 지역에 재개발의 가능성을 열어줬다는 측면에서는 긍정적이다"며 "다만 사업성 등 여러 방면에서 보완이 필요한 제도인 것도 사실"이라고 말했다.