아파트 매매·전셋값 차이 활용한 소액 '갭투자' 기승

천안시 서북구, 외지인 투자 건수 1년 새 136% 급증

# 서울 동작구에 거주하는 직장인(38) 이 모 씨는 지난달 충남 천안시 서북구의 A아파트 24평형(전용면적 59㎡)의 집주인이 됐다. 앞서 올 초 이 씨는 매도인에게 일부 계약금을 걸고, 1억 6000만 원의 전세 세입자를 들여 잔금을 치렀다. 단돈 500만 원으로 아파트 한 채를 매수한 셈이다.

최근 지방 아파트 시장을 중심으로 전세를 끼고 아파트를 사들이는, 이른바 '갭투자'가 다시 기승을 부리고 있다.

부동산 경기 침체 여파로 매매가격이 하락하는 가운데 전세 실수요가 커지면서 매맷값과 전셋값의 적은 차이(갭)를 이용한 투자가 성행하는 것이다.

1일 한국부동산원에 따르면 지난 1월 천안시 서북구의 아파트 거래 건수는 총 713건으로 이 가운데 29.4%(210건)는 서울을 포함한 외지인이 매수한 것으로 나타났다. 이는 1년 전(89건) 대비 136% 늘어난 규모다.

실제 천안 서북구 쌍용동의 한 아파트의 경우 다수의 중개사무소에서 갭투자 물건을 소개하고 있었다.

한 공인중개사무소는 돈을 한 푼도 들이지 않고 아파트를 매수하는 '무피(프리미엄이 없는)'나, 매매가 보다 전세가가 높아 매수자가 집을 사면 되려 돈을 돌려받는 '플러스피' 매물도 있다고 귀띔했다.

이 관계자는 "최근 들어 서울, 부산 등 타지에 거주하고 계신 투자자들의 문의 전화가 늘었다"며 "등기비, 복비(중개수수료)까지 다해도 몇백만원밖에 안 들어가다 보니 2~3채는 기본으로 매수하는 편"이라고 전했다.

앞서 집값 급등기였던 2020~2021년 부동산 쇼핑에 나선 일부 다주택자들은 이런 방식으로 지방의 저가 아파트를 싹쓸이한 바 있다.

또 다른 중개사무소 관계자는 "(갭투자가) 뭐가 문제냐"며 "전세 끼고 집을 사는 건 수십 년 전부터 있었다"고 말했다. 그러면서 "문제는 갭투자를 부추긴 정부 정책 아니냐"라고 꼬집었다.

이는 현재 다주택자(3주택 이상)의 경우 취득세율이 12%에 달하지만, 공시가격가격 1억원 이하 주택은 주택 수에 상관없이 기본세율(1%)이 적용되고 있기 때문에 규제 사각지대로 투자자들이 몰려들었다는 설명이다.

전문가들은 무리한 갭투자는 자칫 다수의 세입자에게 피해를 줄 수 있다며 경각심을 가져야 한다고 경고한다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "갭투자는 주택가격이 하락하게 되면 매입자는 주택매입을 위해 지불한 자기 자금이 잠식되고 임차인에게 보증금을 반환할 수 없게 된다"며 "주택 매매가격이 20% 하락할 경우 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 중 약 40%는 보증금 미반환 위험이 발생할 수 있다"고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "갭투자는 세입자로부터 돈을 빌려 집값이 오르길 바라는 일종의 기우제 투자"라며 "집값 상승기에는 수익이 나지만 침체기에는 그만큼 낙폭이 크다"고 설명했다.

이어 "갭투자는 위기에 취약한 고위험 투자 방식"이라며 "남의 돈을 끌어다 투자하는 게 위기에 얼마나 위험한지 경각심을 가지는 게 필요하다"고 강조했다.