재건축 vs 리모델링 따라 아파트값 격차 보여

커뮤니티시설 등 편의성…"기존 골조 유지 한계도"

서울 강남구 개포동에 위치한 신축 아파트가 걸어서 불과 5분도 채 안 걸리는 가까운 거리에도 10억원 넘는 가격 차이를 보여 관심을 끈다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '디에이치 퍼스티어 아이파크' 전용 112.8㎡(43평) 입주권이 지난달 17일 40억원, 31일 39억8000만원에 거래됐다. 같은 면적의 2층 높이 분양권도 지난달 35억7177만원에 팔렸다.

전용 84.9㎡ 입주권도 이달 3일 27억원에 거래되는 등 준공 전부터 매매가 활기를 띠고 있다.

개포주공1단지의 재건축 단지인 '디에이치 퍼스티어 아이파크'는 현대건설과 현대산업개발이 공동 시공한 6702가구 규모의 대단지다. 특히 해당 단지는 중대형 비중이 70% 이상으로 높은 편이다.

그런데 이 단지와 걸어서 불과 5분도 안 걸리는 거리의 3년 차 신축 아파트의 매맷값은 10억원 이상 낮은 수준이다. '개포더샵트리에' 전용 105.8㎡(40평)는 지난 6월 말 24억원에 거래됐다.

2021년 12월 준공한 이 아파트는 국내 첫 리모델링 단지다. 시공사는 포스코건설로, 수평증축 리모델링(기존 건물에 새 건물을 덧대 옆으로 확장하는 방식)을 적용했다. 총 2동 23세대 규모로 리모델링 전후 가구 수가 그대로 유지됐고 가구당 실사용 면적만 늘었다.

이 아파트는 지하철 수인분당선 구룡역 1번 출구와 인접한 '역세권 단지'에 2~3분 위치에 개일초·구룡중·개포고등학교가 위치한 최적의 조건이다. 그런데도 아파트 가격은 재건축 단지와 비교해 10억원 이상 저렴한 셈이다.

인근의 개포주공4단지 재건축 아파트인 3375세대 규모의 '개포자이 프레지던스' 40평 매매가도 올해 1월 32억5000만원이고, 33평 기준 25억~26억원 수준으로 격차를 보였다.

같은 신축 아파트에도 리모델링과 재건축 단지의 가격 차이는 세대수 규모, 커뮤니티시설 편의성 등이 좌우했다는 분석이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "리모델링 아파트는 세대 수 증가에 한계가 있고, 커뮤니티시설도 재건축 단지와 비교해 취약하다"며 "한때 인허가 절차가 간소한 리모델링 정비 사업 선호도가 높아졌으나 재건축 규제 완화 이후 리모델링 대신 재건축으로 방향을 트는 단지도 많다"고 말했다.

고 대표는 "리모델링과 재건축은 시세 차익 면에서도 차이가 있다"며 "리모델링은 기존 골조를 유지하고 진행해야 하다 보니 최신식 구조로 바꾸는 데 한계가 있고, 이런 부분이 가격에 반영되는 것"이라고 설명했다.