김현숙 부동산 칼럼/투자용 콘도 매입시 주의사항
helenkim
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요즘 조그만 콘도를 사서 렌트를 주려는 한인 분들이 있습니다.
이런 투자용 콘도를 매입 하실때는 오퍼를 넣기 전에 미리 Rental Cap 과Special Assessment를 확인한 후 오퍼를 넣는 것이 안전합니다.
Rental Cap 이란 콘도 단지를 잘 운영하기 위해 단지내 주민 관리위원회인 HOA (Home Owner Association)에서 전체 유닛의 몇 퍼센트까지만 렌트를 줄 수 있다는 상한선을 그어놓고, 이 상한선이 차면 렌트주고 싶은 유닛은 대기자 명단에 넣고 기다려야 합니다.
예를 들어 총유닛이 100유닛인 콘도 단지가 있습니다. 그런데 HOA 에서 Rental
Cap을20%로 정해 놓았는데 현재 이
20% Cap이 다 차 있는 상태입니다. 이런 상태의 콘도 단지내 콘도를 매입했을 경우,
렌트를 주지 못하고 차례가 돌아올때까지 수개월씩 기다려야 합니다.
벨뷰 다운타운 및 팩토리아 부근의 콘도 및 타운하우스들은 거의 다 Rental Cap 이 있고 또 상한선까지 다 차 있어 투자용으로는 매입이 불가능합니다. 그러나 몇몇개 콘도는
Rental Cap 이 없습니다.
Special Assessment 란 단지내 지붕이나 외벽 공사시 총 비용을 유닛수로 나눠 각 유닛에 책정된 금액을 말합니다. 예를 들어 지붕공사를 해서 한 유닛당 $4,000 의 Special
Assessment 가 책정됐다면 이를 한꺼번에 납부하든지 아니면 1-2년에 걸쳐 매월 납부하도록 정해집니다.
어떤 셀러는 집매매시 셀러가 이 Special Assessment를 완불하겠다는 경우도 있고, 아니면 이 비용이 바이어에게 인계돼 바이어가 매달 수백불씩 내야 하는 경우도 있습니다.
이 경우 바이어는 매달 정기적으로 내야 하는
Home Owner Due (HOD) 에다 수백불의 Special
Assessment까지 내야 하므로 모기지 은행으로부터 융자를 거절 당하는 경우도 많습니다.
무조건 콘도 가격이 싸게 나왔다고 오퍼를 넣지 마시고 위의 두가지를 먼저 확인하신후 오퍼를 넣으시는 것이 안전합니다.
Windermere Real Estate
김현숙
206-375-5959