[고금리 부동산시대] ①주택가격 양극화 심화 전망

전세대출 수요 증가할듯…"저리대출·상환능력 제고 등 필요"

세계 경제가 고금리 시대에 접어들면서 국내 부동산 시장도 직격탄을 맞게 됐다. 올 초부터 이어진 거래절벽에 높은 이자부담까지 더해지면서 주택가격 하락을 우려하는 목소리가 나온다. 

◇'호재' 중심 주택가격 양극화 심화…"상승세 여전히 유효" 의견도

19일 부동산업계 및 전문가들은 세계적인 고금리 추세로 주택가격 조정이 이뤄지고, 이 과정에서 주택가격 양극화 현상 한층 더 심화될 것으로 내다봤다. 자산가치 불확실성이 커진 만큼 일명 '똘똘한 한 채'로 수요가 쏠리면서 재건축, 교통망 신설 등 호재가 있는 지역만 살아남을 것이란 분석이다. 

대부분 서울은 강남으로 대표되는 '부동산 불패' 지역을 중심으로 매수세를 유지하지만, 서울을 제외한 수도권에서는 주택가격 양극화 현상이 두드러질 것으로 전망했다. 지방에서는 대체로 하락세를 예상했다. 

실제 한국부동산원의 '6월 2주(13일 기준) 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 25개 자치구 중 서초·용산구(상승), 강남·영등포·동작(보합)을 제외한 20개구의 아파트 가격이 하락했다.

경기 지역에서는 이천시·안성시·성남 분당구 등은 상승했지만 시흥·화성·수원 권선구 등은 떨어졌다. 이천시·안성시·성남 분당구는 각기 산업단지, 철도노선 연장, 1기 신도시 등 호재가 있는 지역들이다. 지방은 보합에서 하락 전환(-0.01%)했다. 

© News1 윤주희 디자이너

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울은 강남과 고가아파트, 재건축 사업이 진행되는 지역을 중심으로 강보합세를 유지할 것"이라며 "반면 아파트를 지은 지 10~15년밖에 안 된 지역 등은 약세가 지속될 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "대구 등 공급과잉지역, 그간 가격이 급등한 세종은 약세로 갈 것"이라며 "대전처럼 개발호재가 있다면 강보합세로 간다"고 덧붙였다.

고종완 한국자산관리연구원장도 "강남은 대출 영향이 많지 않고, 주택가격이 하락할 것 같다고 해서 당장 팔지 않기 때문에 보합 또는 강보합"이라며 "수도권은 3% 이내 하락하고, 대구를 비롯한 지방은 3~5% 하락 요인이 있다"고 말했다. 

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 "강남·용산 등 입지가 우수하고 개발 기대감이 높은 곳은 매물이 희소한데 수요자의 관심이 높아 호가로 거래가 될 것"이라며 "그렇지 못한 지역들은 매물 적체로 급매 위주로 거래되는 현상이 계속될 것"이라고 말했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수) 역시 "서울의 주택가격은 강남 등 핵심지역이 주도하는 우상향으로 가되, 기울기가 완만할 것"이라며 "수도권은 양극화가 심해지면서 혼조세로 가고, 지방은 안정 또는 하향기조로 움직일 것으로 보인다"고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울과 수도권, 지방 모두 1%안팎의 약보합을 전망한다"며 "이자부담이 과거보다 커졌고, 집값 고점 인식과 주택 가격 정체로 인해 주택구입과 관련된 수요자의 매수 적극성과 거래 순증을 기대하기 어려운 상태"라고 말했다.

반면 최근 크게 오른 물가가 반영되면 주택가격이 상승할 것이란 관측도 나왔다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "물가상승폭 이내에서의 상승세는 여전히 유효하기 때문에 하반기 뚜렷한 하락 전환을 예상하긴 어렵다"며 "서울은 5% 이내, 지방은 3% 이내에서 가격 상승을 보일 것"이라고 설명했다.

15일 은행연합회 공시에 따르면 5월말 신규취급액 기준 코픽스(자금조달비용지수)는 1.98%로 나타났다. 지난 2019년 1월 1.99% 이후 3년 4개월 만에 최고치다. 이에 따라 주요 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 16일부터 인상된다. 2022.6.16/뉴스1 © News1 유승관 기자

◇첫 번째 부동산정책 임박…'저리 전세대출' 등 전월세 안정 강조

전문가들은 다음주 발표되는 새 정부의 첫 번째 부동산 정책이 오는 8월 계약갱신청구권 만료와 함께 주택시장에 쏟아질 세입자들의 주거안정책이 돼야 한다고 강조했다. 지난 2~4년간 급등한 전셋값을 마련하기 위해 당장 대출을 찾는 이들이 늘어날 가능성이 높아서다.

고종완 원장은 "임대차 3법 계약갱신 매물이 나오는 올 가을 전세불안 가능성은 여전히 높다. 정부가 전월세 시장 안정에 주력했으면 좋겠다"며 "장기 저리의 전세대출제도, 공공임대주택 등 꾸준한 공급이 필요하다"고 말했다. 

김효선 전문위원은 "전세대출 금리가 높아지면 임차시장이 불안해지고, 빠른 월세화의 원인이 되기 때문에 이를 보완할 수 있는 정책이 필요하다"고 봤다. 함영진 랩장은 "급격히 상승한 주택담보대출 금리에 따른 차주의 부채 축소 및 상환능력 제고 방안과, 빠른 월세화와 계약갱신 종료를 앞두고 임대료 상승체감이 높아진 임차인을 안정시킬 방안이 필요하다"고 말했다. 

권대중 교수는 전월세 대책과 관련해 "현행 5%인 상한선을 '10% 전후'로 확대하는 대신 임대인 인센티브를 도입해 참여를 유도해야 한다"며 "계약갱신요구권제는 2+2년을 '3년' 단일화로 조정해야 한다"고 제시했다. 분양가 상한제에 대해서는 "이주비 대출이자, 일반관리비 등을 포함시켜 매매가 대비 분양가율을 90% 가까이 올려 현실화해야 한다"고 말했다.  

윤지해 수석연구원은 "까딱 잘못하면 250만호 주택공급에 차질을 빚을 가능성이 크다"며 "도심 정비사업 통제 강도를 줄여야 한다"고 했다. 

서진형 공동대표는 거시변수 대응을 강조했다. 그는 "결국 스태그플레이션(저성장·고물가) 발생하지 않도록 해야 한다"며 "인플레이션(고물가) 또는 디플레이션(저물가) 위험까지 있기 때문에 이런 상황으로 가지 않도록 연착륙을 유도할 수 있는 경제정책을 수립해야 부동산도 급등·급락을 방지할 수 있다"고 설명했다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)