참여연대·민변, 논란의 4개 단지 개발이익 분석 기자회견

"민관합동개발 내세워 강제수용 토지 매입…수익 극대화"

민간사업자 화천대유가 천문학적 수익을 올려 '특혜 의혹'을 부른 성남시 대장동 개발사업과 관련해 분양가상한제를 적용했더라면 개발이익 가운데 2700억원 상당을 줄일 수 있었다는 분석이 나왔다. 

참여연대와 민변 민생경제위원회는 7일 오전 서울 종로구 통인동 참여연대 사무실에서 기자회견을 열고 "분양가상한제를 적용했다면 화천대유가 직접 시행한 4개 단지 아파트 개발이익을 약 2699억원 줄일 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 

분양가상한제는 미리 정한 건축비와 택지비에 개별 아파트마다 추산되는 가산비를 더해 분양가 상한선을 정하고 그 이하로 싸게 분양하는 제도다.

참여연대와 민변에 따르면 화천대유의 대장동 4개 단지 분양매출액은 분양가상한제 적용시 토지비가 약 7823억원에서 5173억원으로, 건축비는 약 6067억원에서 6018억원으로 줄어든다. 총 분양매출은 1조3890억원에서 1조1191억원으로 감소한다. 

두 단체는 수사가 진행 중인 특혜 의혹과 별개로 민간이 막대한 이익을 손에 넣은 배경에 분양가상한제 미적용이 있다고 봤다. 
 

© News1 이지원 디자이너

◇분상제 미적용·무원칙 개발…"공영의 탈을 쓴 민간개발"

참여연대와 민변은 대장동 개발사업이 분양가상한제 미적용 대상이 된 주요 원인으로 △공영개발 추진 실패 △박근혜정부 당시 민간택지 대상 분양가상한제 사실상 폐지 △문재인정부의 뒤늦은 제도 부활 등을 꼽았다. 

대장동 도시개발사업은 박근혜정부 시기였던 2015년 4월 민간택지 분양가상한제가 사실상 폐지된 직후 본격 시행됐다. 초기 단계였던 2005년 한국토지주택공사(LH)의 공영개발로 추진됐으나 민간개발 논의를 거쳐 2012년 민관합동개발로 선회했다.

민관합동개발은 공공이 과반 이상의 지분을 가지면 토지 확보 단계에서 강제수용권을 행사할 수 있으며 각종 인허가에서도 완화된 기준을 받게 된다. 대장동 사업에서는 성남도시개발공사가 '50%+1주'로 과반 이상을 보유했다. 

이후 2017년 화천대유는 경쟁입찰이 아닌 수의계약을 통해 사업시행자인 '성남의뜰'로부터 아파트 4개 구역과 연립주택(도시형 생활주택) 1개 구역을 매입해 2018년 12월 입주자 모집 공고를 내 총 1조3890억원에 달하는 분양매출을 거뒀다. 

이와 관련해 참여연대의 이강훈 변호사는 "공공택지로 개발됐더라면 분양가상한제가 당연히 적용됐을 것"이라며 "그뿐만 아니라 민간택지만으로도 분양가상한제를 적용할 수 있었는데 그렇게 하지 않아 개발이익이 과도하게 화천대유뿐 아니라 다른 민간에 돌아갔다"고 비판했다. 

2019년 10월 민간택지 대상 분양가상한제를 부활한 문재인 정부의 결정이 늦었다는 지적도 나왔다. 

공공이 주도권을 가졌음에도 사실상 민간개발에 가까운 방식으로 이뤄진 점도 민간이 큰 수익을 올릴 수 있던 배경으로 꼽혔다. 

참여연대의 김남근 변호사는 "민간개발 시 10년 이상 걸릴 사업을 (강제수용권 행사 등을 통해) 2년으로 단축하고 시가보다 훨씬 싼 가격으로 토지를 매입했다"며 "당연히 공공택지이고 공공성에 입각해 개발했어야 하는데 공공임대주택을 10%도 짓지 않은 형태가 됐다"고 지적했다. 

김 변호사는 "결국 앞에서 공공의 탈을 쓰고 뒤에서는 민간택지로 개발이익이 극대화된 것"이라고 덧붙였다. 

사진은 6일 오후 경기도 성남시 판교 대장동 아파트 단지 주변에 위치한 부동산중개업소의 모습. 2021.10.6/뉴스1 © News1 이재명 기자

◇여전한 '제2 대장동' 사각지대 개선 촉구

이들은 사태 재발을 막기 위해 △분양가상한제 전면 시행 △3기 신도시 등의 공공택지 공영개발 원칙 적용 △공공주택특별법 개정 등을 촉구했다.

대장동의 경우 여전히 분양가상한제 미적용 지역인 만큼 현재 동 단위로 시행되는 분양가상한제를 대폭 확대해야 한다고 주장했다. 또 강제수용권을 행사한 토지를 반드시 공공택지로 보고 분양가상한제를 철저히 적용해야 한다고 강조했다. 

공공이 확보한 토지를 서민과 중산층의 주거안정으로 돌려주기 위한 공공주택특별법 개정 필요성도 나왔다. 정치권에서는 공공택지에 공공주택을 80% 이상 건설하도록 한 개정안(박상혁 더불어민주당 의원실), 100% 건설을 명시한 개정안(심상정 정의당 의원실) 등이 이미 발의된 상태다. 

김남근 변호사는 "'제2의 대장동'이 생길 가능성이 많다"며 "3기 신도시에서도 강제수용해 확보한 공공택지를 적어도 민간에 40%를 팔 수 있게 돼 있다"고 했다. 

박정은 참여연대 사무처장은 "정치권은 (제도 개선에) 아무런 관심이 없다"며 "2021년 연초에는 LH 부동산 투기 사태, 지금은 대장동이 대한민국을 뒤흔들고 있지만 정치적 유불리만 따지고 있다"고 비판했다.

기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)