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작성일 : 19-08-06 13:28
파산해도 2년 지나면 집 살 수 있다.
 글쓴이 : 김현숙 부…
조회 : 1,510  
김현숙의 
시애틀 부동산 이야기


 파산 해도 2년이면 집 살 수 있다         


 2007년 서브 프라임 모기지 사태 이후 숏세일, 차압, 파산 등으로 크레딧이 망가져 집을 사지 못하던 바이어들이  집을 다시 장만할 수 있는 좋은 기회가 다가왔다.
  
 다시 모기지 융자를 받을 수 있는 탕감 면책( Discharge) 기간이 단축된데다  집값도 주춤하고, 이자율도 4퍼센트 미만으로 낮은데다,  매물도 많이 늘어나 그간 집 살 엄두도 못 내던 바이어들이 올 후반기 주택 시장에 속속 발을 들여놓고 있다. 

 5년전 파산신청을 했다는 한 고객은 “그동안 크레딧도 700점 이상으로 높아졌고, 집값도 작년보다 떨어져 올 가을 집을 사려한다”고 말했다.   

  2000년대 초반에는 크레딧 점수가 나빠도, 다운페이먼트가 없어도,  소득 증명서  없이도 너도나도 융자를 받아 집을 사는 바람에 집값이 천정부지로 올랐고 이를 이용하려는 투자자들도 많았다.  그러던 것이 갑자기 이자율이 오르고 경기가 나빠지면서 월페이먼트를  체납하는 사람이 늘어  ‘깡통주택’을 내던지는 숏세일, 차압  매물들이 쏟아져 나왔다. ‘깡통주택’이란 집값이 모기지 잔액보다 작은 것을 말한다. 

당시 한인들 사이에서도  “집값도 내려가 깡통주택이 됐는데 그냥 던져 버려”가 유행어 처럼 번져 숏세일과 파산신청자가 속출했다. 이들은 숏세일이나 파산,  차압기록 때문에 은행에서 융자도 받을 수 없고 크레딧이 나빠져 자녀들 이름으로 렌트를 구하기도 했다.                  

FHA 융자가 일반융자 보다 더 유리

보통 파산을 하면 10년간 신용기록에 남아있어 모기지 융자를 받을 수 없다고 생각한다. 그러나 연방 정부 보증 융자인   FHA 융자는 챕터 7 파산을 한지  2년만 지나면 융자를 해 주고 있으며 챕터 13 파산은 1년후,  숏세일은 3년만 지나면 융자를 해 주고 있다.   챕터 7은 부채와 재산을 완전 정리해 주는 파산,  챕터 13 은 일정기간 채무를 연장해주고  조정을 받는 파산이다.  

일반 융자( Conventional) 는  챕터 7은  4년, 챕터 13은2년, 숏세일은 3년이 지나야 다시 모기지 융자를 받을 수 있다. 

 빨리 크레딧 쌓는 것이 가장 중요

 그러면 숏세일, 차압, 파산 후  모기지 융자를 받으려면 어떻게 준비를 해야 하나?

  • 시큐어드 크레딧 카드: 가장 중요한 것이 망가진 크레딧을 다시 쌓는 것이다.  은행에 일정 액수를 예치하고 그 액수 한도내에서 계속 크레딧 카드를 사용하고 페이먼트를 제때 잘 하면 크레딧을 쌓을 수 있는 시큐어드 크레딧 카드 (Secured Credit Card)를 사용한다.
  • 오소라이즈드 유저: 크레딧이 좋은 친지의 크레딧 카드 아래로 들어가 크레딧을 쌓을 수 있는 오소라이즈드 유저(Authorized User) 사용하는 방법
  • 사용한도액의 30% 미만만 사용:이런 카드들은 사용한도액의 30% 미만만 사용해야 크레딧 점수가  빨리 쌓인다. 
  • 연방 정부 보증 융자 사용:일반 융자 보다는 연방 정부 보증 융자인   FHA 나 VA 융자를 이용한다.
  • 제때 갚도록: 모든 페이먼트는  제때 갚도록 한다. 
숏세일/뱅크럽시/차압시 융자받을 수 있는 시점 
 
 숏세일
 (Short Sale)
     뱅크럽시 챕터 7
  (Bankrupcy Chapter 7)
 뱅크럽시 챕터 13
(Bankrupcy Chapcy 13)
 차압
(Foreclosure)
 일반융자 (Conventional)   4년          4년             2년      7년
 연방 정부 보증융자 (FHA)   3년          2년             1년      3년



김현숙 부동산
시애틀 주택 전문 한인 부동산 에이전트 
206-375-5959
hskim@windermere.com
Windermere Real Estate
    



 
 

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